地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

借り換えを行うにあたり、最初に確認すべきは「コストを支払っても確実に実利が出るか」という採算性です。

【借り換えに伴い発生する主な諸費用】

・新規金融機関への事務手数料： 定額（数万〜数十万円）または借入額の1.0%〜2.0%程度

・抵当権設定費用： 登録免許税（借入額の0.4%）＋司法書士報酬（約10万〜15万円）

・既存金融機関の抵当権抹消費用： 登録免許税＋司法書士報酬（約3万〜5万円）

・既存融資の一括繰上返済手数料： 数万円程度（違約金条項の有無要確認）

・印紙税： 借入金額に応じた印紙代（数万円）

【採算が合う基準の目安】

一般的な目安として、「借入残債が5,000万円以上」「残存返済期間が10年以上」「金利差が0.3%〜0.5%以上」のいずれかを満たす場合、諸費用を吸収した上で十分な経済的メリットが生まれます。

【試算例：借入残債1億円・残存期間20年の場合】

・現行金利：2.0%（毎月返済額：約50.6万円）

・借り換え後金利：1.4%（毎月返済額：約47.8万円）

・月額削減効果：約2.8万円（年間約33.6万円の改善）

2・0年間の総返済削減額：約672万円

仮に登記費用や手数料などの諸費用が合計180万円かかったとしても、差し引きで「約492万円」の純利益が手元に残る計算となります。

金融機関にとって、ゼロから物件を審査して貸し出す「新規融資」に比べ、他行からの「借り換え（肩代わり融資）」には固有のメリットが存在します。

◆「過去の返済実績」という最高のエビデンス

すでに数年間、既存の銀行で一度も滞納することなく返済が続いており、確定申告や決算書でも黒字が証明されている案件は、新しく引き受ける銀行にとって「リスクが極めて低い確実な融資先」と映ります。

◆貸出残高を伸ばしたい金融機関を狙う

攻勢をかけている第1地銀、シェア拡大を狙う第2地銀、あるいは地域内の優良法人を増やしたい信用金庫など、融資目標（ノルマ）に対して積極的な姿勢を見せている支店を探し出すことが重要です。地元の顧問税理士や、不動産特化のファイナンシャルプランナーを通じて「他行からの借り換えに積極的な金融機関」の情報を収集します。

注意点として、既存行と同じ系統（例：信金から同エリアの信金へ）の借り換えは、地域内の摩擦を避けるため敬遠される傾向があります。「地銀から信金へ」「信金から地銀へ」といった異なる業態間でのアプローチが実務上スムーズです。

借り換えの実行にあたっては、関係各所との連絡手順を誤ると、信用問題に発展するリスクを孕んでいます。

◆ 借り換え実務の工程と留意点

① 事前打診・審査
・新規行へ決算書、レントロール、返済予定表を提出。
・この段階では既存行へ一切連絡しないこと。

② 融資内諾の獲得
・新規行から金利・期間・手数料の確定条件を受領。
・諸費用を含めた手残りシミュレーションを再確認。

③ 既存行への一括返済通知
・既存行へ「他行借換に伴う全額繰上返済」を申し出。
・抹消書類の手配には通常2週間〜1ヶ月を要するため期日に余裕を持つ。

④ 契約締結（金消契約）
・新規行と金銭消費貸借契約を締結。
・実行日（返済と同日）の決定と司法書士の手配。

⑤ 実行・同日決済
・新規融資の着金 → 既存行への一括完済 → 抵当権抹消・新規設定。
・司法書士による抵当権の「同時抹消・同時設定」の確実な履行。

最も厳重に避けるべき事態は、新規行の本承認が下りる前に、既存行へ感情的に解約を伝えてしまうことです。万が一審査が否認された場合、既存行との関係修復が極めて困難になります。必ず「新規行の本承認が書面で確定した段階」で初めて既存行の担当者へアポイントを取り、礼を尽くして全額繰上返済の申し入れを行うのが実務の鉄則です。