地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

金利負担を嫌うあまり手元資金を過度に削ってしまう行為は、防具をすべて脱ぎ捨てて戦場に立つようなものです。

・銀行は「困っている時」にはお金を貸してくれない

一度返済してしまった現金は、後から「やはり修繕費が必要になったから再融資してほしい」と銀行に頼んでも、即座には戻ってきません。金融機関は業況が良好で現金を持っている先には積極的に融資しますが、手元資金が枯渇し経営が逼迫している先には融資を厳格に締め込みます。

・現預金は「最大の保険」である

大規模な地震や風水害などの自然災害、給排水管の破裂、あるいは突発的な退去の連続による空室の増加など、不動産経営には常に想定外の支出リスクが伴います。手元に十分な現金があればあらゆる危機を自力で乗り越えられますが、現金をすべて借金返済に使ってしまっていれば、わずか一度の事故で破綻に至ります。

経営において最も尊ぶべきは「借金がゼロであること」ではなく、「何が起きても事業と生活が破綻しない現金の厚み（流動性）を確保し続けること」です。

繰上返済を検討する際は、感情論ではなく、現金の調達コストと運用効率を比較した合理的な判断が求められます。

◆「期間短縮型」と「返済額軽減型」の使い分け

繰上返済には2つの方式があります。

・期間短縮型： 毎月の返済額を変えずに返済期間を前倒しする手法。利息の削減効果は最大化されますが、毎月の資金繰り（月々の手残り）は一切改善しません。

・返済額軽減型： 返済期間はそのままで、毎月の返済額を小さくする手法。利息削減効果は期間短縮型より劣るものの、毎月のキャッシュフローが直接的に改善し、家計や事業の防衛力が高まります。

◆ 返済の損益分岐点となる金利水準

借入金利が「1%台前半〜半ば」の低水準にとどまっている場合、手元の現金を返済に充てる優先度は低くなります。その現金を普通預金や定期預金、あるいは手堅い国債や社債などで保有しておくだけでも、流動性リスクに対する備えとして十分な価値を持ちます。
一方、アパートローンなどの借入金利が「3%超」に達している場合は、利息の流出スピードが速いため、手元資金の安全基準を上回る余剰部分について、積極的に繰上返済（または借り換え）を検討する合理性が生じます。

不測の事態に備え、不動産事業全体で常に口座に残しておくべき「最低限の現金水準」を整理します。

◆ 健全経営を維持するための手元現預金（内部留保）基準

① 空室・返済バッファ
・月間総家賃収入の「3〜6ヶ月分」
・繁忙期外の退去、一斉退去に伴う一時的な賃料収入の落ち込み。

② 突発修繕バッファ
・1戸あたり「30万〜50万円」 （10戸なら300万〜500万円）
・給湯器やエアコンの同時故障、共用部ポンプ故障、水漏れ事故への緊急対応。

③ 納税・大規模修繕準備
・固定資産税・都市計画税の「1年分」 ＋ 次回大規模修繕の想定自己負担分
・毎年の公租公課の確実な納付、外壁塗装等の計画的修繕の頭金。

上記①〜③を合算した金額こそが、地主様が「絶対に手を付けてはならない防衛資金（セーフティネット）」です。

【繰上返済を実行してよい安全条件】

保有する現預金の総額から上記①〜③の防衛資金を差し引き、それでもなお「数年分の生活費や別事業の運転資金を超える余剰現金」が存在する場合に限り、その余剰分を「返済額軽減型」の繰上返済に充当するのが鉄則です。