地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

古い土地によく見られるのが、「あのブロック塀の真ん中あたりが境界線だろう」という、口約束や暗黙の了解だけで境界が維持されている状態です。

・境界が未確定の土地が抱える致命的リスク

現在、不動産を適正な市場価格で売却するためには、すべての隣地所有者と境界を確認した「境界確定図」の存在が必須条件となっています。境界が確定していない土地は、買い手が金融機関から適正な融資を受けられず、売却価格が相場より大幅に下がってしまう、あるいは取引自体が成立しないという事態に直面します。

・親が元気なうちに「確定測量」を実施する

隣地の方々との関係性が良好な「今」こそが、土地家屋調査士に依頼して確定測量を行う最良のタイミングです。もしご自身に相続が発生し、代替わりした後に境界を確定させようとすると、「親の代の話とは違う」と隣人から反発を受け、境界トラブル（筆界特定制度や裁判への発展）に巻き込まれるリスクが飛躍的に高まります。

所有する土地が公道ではなく「私道」にのみ接している場合、さらに高度な権利調整が求められます。私道の所有者がご自身以外（または複数人の共有）である場合、日常の通行や、インフラ整備において厳格なルールが存在します。

・「通行・掘削承諾書」の重要性

建物を建て替える際、古い水道管やガス管を新しく引き直すためには、私道を掘削（掘り返す）工事が必要です。この時、私道の所有者全員から書面による「通行・掘削承諾書」を得なければ、工事を行うことができません。

・理不尽な「承諾料（ハンコ代）」の要求を防ぐ

いざ建て替えや売却の直前になって慌てて承諾をもらいに行くと、私道所有者から足元を見られ、高額な承諾料（ハンコ代）を要求されて計画が頓挫するケースが後を絶ちません。
このような事態を防ぐためには、日頃からの良好な近隣関係の構築はもちろんのこと、売買による取得時や、道路の舗装補修など「お互いにメリットがあるタイミング」で、将来にわたって通行と掘削を無償で認める旨の承諾書を事前に交わしておくことが極めて重要です。

住宅密集地においては、隣家の雨樋やエアコンの室外機、あるいは樹木の枝が自室の敷地境界線を越えて入り込んでいる（越境している）状態が頻繁に見受けられます。

◆ 越境問題への適切な対応ステップ

・発見時
避けるべき悪手（トラブルの元）：感情的になり、即座の撤去を強く要求する。
地主が取るべき正手（円満解決）：土地家屋調査士を交え、客観的な事実（越境の事実）のみを冷静に確認する。

・交渉時
避けるべき悪手（トラブルの元）：相手の費用負担で今すぐ直すよう迫る。
地主が取るべき正手（円満解決）：建物の構造上、即座の撤去が難しい場合は、お互いの事情を汲み取る。

・書面化
避けるべき悪手（トラブルの元）：口約束だけで「いずれ直す」と済ませる。
地主が取るべき正手（円満解決）：「覚書（越境に関する合意書）」を締結し、将来の是正を法的に担保する。

【「覚書」による解決の魔法】

越境を発見した際、直ちに建物を削って是正させることは現実的ではなく、長年の近隣関係を破壊してしまいます。そこで実務上用いられるのが「覚書」の締結です。

覚書には、以下の内容を記載し、双方で署名捺印を行います。

・現在、越境の事実があることを双方が確認する。

・現時点では無償で越境を容認する。

・将来、建物の建て替えや取り壊しを行う際に、越境者の費用負担において確実に越境状態を解消する。

・本覚書の効力は、将来の相続人や第三者の買受人にも引き継がれる。

この一枚の書面があるだけで、将来のトラブルリスクは完全に排除され、不動産の資産価値はしっかりと保たれます。