地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

最も手軽で、今あるアパートの名義を変えずに始められるのが「管理委託型（かんりいたくがた）」です。

不動産（土地・建物）の名義は「個人オーナー」のままで、新しく作った法人と「管理委託契約」を結びます。法人は、アパートの共用部の清掃、入居者からの家賃集金、クレーム対応などの「管理業務」を行い、その対価として個人オーナーから管理料（委託手数料）を受け取ります。

・最大のメリット

不動産の名義変更（移転登記）が必要ないため、登録免許税や不動産取得税といった初期コストがほぼゼロで済みます。

・致命的な限界（税務署の壁）

法人に移せる利益は、せいぜい家賃収入の「5%〜8%」が限界です。これを超える過剰な手数料（例：管理料30%など）を法人に支払うと、税務署から「身内への利益供与である」として経費否認されます。そのため、全体の家賃収入が数千万円規模に達していないと、法人を維持するコスト（税理士報酬など）で赤字になってしまうケースがあります。

管理委託型よりも一歩踏み込んで、より多くの利益を法人に残せるのが「サブリース（転貸）型」です。

個人オーナーが所有するアパート丸ごとを、新設した法人に「一括」で賃貸します。そして、法人が「転貸人（大家）」となって実際の入居者に部屋を貸し出す仕組みです。

・利益移転のメカニズム

法人は、実際の入居者から受け取る満室想定家賃の「80%〜85%程度」の固定賃料を個人オーナーに支払います。この差額である「15%〜20%」が、法人の正当な「転貸マージン（利益）」となります。

・空室リスクの担保という大義名分

なぜ管理委託型よりも多くの利益を法人に移せるのか。それは、法人が個人オーナーに対して「空室が出ても毎月85%の家賃を保証する」という空室リスクを背負っているからです。このリスク負担という「大義名分」があるため、税務署も15%〜20%という高いマージンを合法的な経費として認めざるを得ないのです。

地主の法人化において、最も強力で究極のゴールとなるのが「不動産所有（または建物所有）型」です。

これは、アパートの「建物」そのものを法人の名義にするスキームです（土地は個人のままにして、法人と土地賃貸借契約を結ぶのが一般的です）。これから新築する場合は最初から法人名義で建て、既存の物件がある場合は、個人から法人へ建物を「売却」して名義を移します。

・家賃収入が100%法人のものに

建物の所有者が法人であるため、そこから生まれる家賃は1円の漏れもなく、最初からすべて法人の売上になります。個人の所得を完全にシャットアウトできるため、節税効果は3つのスキームの中で文句なしのダントツ1位です。

・建物の「減価償却費」を法人で使える

建物の価値が目減りしていく分を経費にできる「減価償却費」も法人の経費にできるため、法人の利益をさらに圧縮して税金を抑え込むことができます。また、将来親が亡くなった時、アパートの建物はすでに法人のものであるため、建物に対する相続税は文字通り「0円」になります。

月間の総家賃収入が100万円（年間1,200万円）のアパートをベースに、2026年現在のリアルな実務ラインで収益の移転力を比較してみましょう。

◆ 不動産法人3大スキームの収益移転力と特徴比較]比較項目

① 管理委託型
・法人へ移る月間利益：約 5万〜8万円（少ない）
・初期コスト（登記等）：0円（契約書一枚でOK）
・税務署への言い訳：管理の実態（清掃写真等）が必要
・相続税の圧縮効果：△（効果は限定的）
・最適な地主のタイプ家賃収入が年1,000万円未満で、まずは手軽に法人を作りたい大家さん

② サブリース型
・法人へ移る月間利益：約 15万〜20万円（手頃）
・初期コスト（登記等）：0円（契約書一枚でOK）
・税務署への言い訳：サブリース原価の妥当性が必要
・相続税の圧縮効果：◯（法人の現金を増やせる）
・最適な地主のタイプ：家賃収入が年1,500万〜3,000万円で、建物を動かさずに大きく節税したい大家さん

③ 不動産所有（建物所有）型
・法人へ移る月間利益：約 80万〜90万円（圧倒的）
・初期コスト（登記等）：建物売買に伴う税金（数十万〜数百万円）
・税務署への言い訳：完璧（名義が会社のため文句なし）
・相続税の圧縮効果：◎（建物の相続税を完全消滅）
・最適な地主のタイプ：家賃収入が年3,000万円以上、またはこれから新しい土地活用（新築・リノベ）を仕掛ける大家さん