地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

これまで、現金や借入金で賃貸アパートを建築（または購入）すると、相続税の評価額を実勢価格（時価）よりも大きく引き下げることができました。土地は路線価で約8割、建物は固定資産税評価額で約7割になり、さらに「貸家建付地」の評価減などが加わるため、現金をそのまま持っているよりも財産価値を半分以下に圧縮できたのです。

しかし、2026年現在の国の方針は「時価と評価額のギャップを利用した、不公平な節税の是正」です。

特に問題視されたのが、医師の診断や高齢化を受けてから、慌てて亡くなる直前にタワーマンションやアパートを買い、遺産総額を無理やり圧縮する「駆け込み節税」でした。国税庁はこれを「税負担の公平性を著しく損なう」として、ついに大ナタを振るったのです。

今回の改正によって導入される新ルールの核心は、「期間」による評価の切り替えです。【2026年税制改正のポイント】相続（または贈与）が開始される前「5年以内」に対価を伴う取引で取得、あるいは新築した貸付用不動産については、従来の路線価や固定資産税評価額ではなく、「通常の取引価額（時価）」をベースに評価する。

具体的には、課税上の弊害がない限り、取得価額を基に地価の変動などを考慮した金額の「100分の80（80％）」で評価されることになります。

5年以内の相続税評価額 = 通常の取引価額（取得価額ベース） × 80\%

これまでは3割、4割まで圧縮できた評価額が、5年以内の場合は「80%」までしか下がらなくなります。つまり、亡くなる直前に慌てて借金してアパートを建てても、節税効果はほとんど得られない時代になったのです。（※この新ルールは、令和9年（2027年）1月1日以降の相続・贈与から適用される予定です）。

ただし、すべての不動産がダメになったわけではありません。「先祖代々5年以上前から持っている土地」にアパートを新築する場合などは、たとえ建築後5年以内に相続が発生しても従来通りの低い評価が維持されるなど、救済措置も用意されています。ターゲットはあくまで「直前の駆け込み投資」です。

この大改正を受けて、2026年以降の地主さんが取るべき道は明確です。それは、「対策の早期化」と「節税から収益へのシフト」です。

◆これからの相続対策の2大原則

【従来のやり方（昭和・平成）】
・相続が発生しそうになってから動く
・節税（評価減）の大きさだけで物件を選ぶ

【2026年以降の「新常識」】
・健康なうち（5年以上前）から長期計画で資産を組み替える
・税効果は「結果」と割り切り、毎月のキャッシュフローで選ぶ

これからの時代、不動産を活用した相続対策は「税金を減らすための仕組み」ではなく、「次の世代が長期的に安定して経営できる事業資産づくり」でなければ通用しません。