地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

まず意識すべきは、土地の名義を変える（贈与・相続）前に、管理の実務や意思決定の権限を少しずつ移していく「プレ承継」です。

地主さんの多くは、80代になっても「自分が一番よく知っているから」と、すべての領収書を握りしめ、管理会社との窓口を一人で務めます。しかし、これでは子供に経験値が溜まりません。

2026年現在、不動産管理はデジタル化が進み、入居者のニーズも多様化しています。親が元気なうちに、「自分はオーナー（会長）、子供は社長」という役割分担を明確にし、実務の決定権を段階的に譲っていくことが、スムーズな承継の第一歩となります。

では、具体的にいつバトンを渡すべきでしょうか。目安となるのは以下の3つのタイミングです。

◆「大規模修繕」や「建て替え」の検討時期
今後20年、30年と続くプロジェクトの当事者は、親ではなく子供です。借入金の返済を担うのも子供世代。この大きな決断を子供に主導させることで、当事者意識が劇的に芽生えます。

◆親の年齢が「75歳〜80歳」に達した時
統計的に、認知機能のリスクが高まる時期です。前述した「家族信託」なども併用しつつ、実務の窓口を完全に子供へ切り替えるべきデッドラインと言えます。

◆子供に「不動産所得」を作ってあげたい時
子供が30代〜40代になり、自身の生活基盤を固める時期に、副収入としての不動産所得は大きな支えになります。経営に関与させる対価として役員報酬を支払うことで、子供側の納税資金（将来の相続税のため）を貯める期間を作ってあげることができます。

一気にすべてを任せるのではなく、以下のステップを踏むのが円満な承継のコツです。

◆ステップ1：同席（1〜2年）
管理会社との打ち合わせや、税理士との確定申告の相談に、子供を必ず同席させます。まずは「顔を覚えさせる」ことから始めましょう。

◆ステップ2：一部委託（2〜3年）
「このアパートの空室対策は任せた」「駐車場の契約管理は任せた」と、特定の物件や業務の担当を決め、子供の判断で動かせてみます。

◆ステップ3：全面委任
親は報告を受けるだけの「御意見番」に徹します。たとえ子供のやり方に口を出したくなっても、致命的なミスでない限りは我慢すること。この「見守る忍耐」が、次代の地主を育てます。