地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

「不整形地（ふせいけいち）」とは、正方形や長方形ではない、三角形やL字型、あるいはデコボコした形の土地を指します。こうした土地は、家を建てる際にデッドスペースが生じやすく、有効活用が難しいため、評価額を下げることができます。

この減額を計算する際に使われるのが「かげ地割合」という考え方です。
これは、その土地を囲むような「想定整形地（もしその土地が綺麗な四角形だったら、という枠）」を想定し、その枠に対して実際の土地が欠けている部分（かげ地）がどれくらいの割合かを算出するものです。

この「かげ地」が多ければ多いほど、評価額は最大で40%近くもカットされることがあります。地主さんの広い土地の場合、わずか数パーセントの補正が入るだけで、納税額が数百万円単位で変わることも珍しくありません。「うちは大体四角いから」と思っていても、実際に測量図を重ねてみると意外なほど「かげ地」が見つかることもあります。

土地の歪みを正しく数値化することは、地主にとって最も確実な節税術なのです。

地主さんの所有地の中に、公道ではなく「私道（しどう）」として、自分や近隣の人が道路として使っている部分はありませんか？もしあるなら、その部分は驚くほど評価を下げられます。

私道の評価は、その使われ方によって大きく2段階に分かれます。

◆特定の人のみが使う私道： 特定の数軒だけが利用しているような袋小路の私道などの場合、その評価額は通常の宅地の「30%」として計算されます。つまり、いきなり70%も評価がカットされるのです。

◆不特定多数が通る私道： いわゆる「通り抜け道路」として、近隣住民や通行人が自由に歩ける状態になっている場合、その評価はなんと「ゼロ」になります。

地主さんの広大な敷地の一部が、実質的に「近所の人の抜け道」になっているケースはよくあります。しかし、何も対策をしなければ、税務署はその部分も「普通の宅地」として課税してきます。申告時にしっかり「ここは私道として公共の用に供している」と主張し、写真や図面で証明することで、大きな節税が可能になります。

不整形地や私道の評価減を勝ち取るために欠かせないのが、正確な「現況測量」です。地主さんの土地の中には、明治時代や大正時代に作られた古い公図（こうず）のまま、登記上の面積で管理されている場所も多いですが、これは非常に危険です。

古い図面は精度が低く、実際の境界や形を反映していないことが多々あります。専門の土地家屋調査士に依頼して最新の測量を行うと、登記簿には載っていない「道路として提供している部分」が見つかったり、実は土地の端が崖になっていて「がけ地補正」が適用できたりすることが判明します。

また、分筆（ぶんぴつ）といって、1つの大きな土地を、わざと使いにくい形に分けて相続させることで、不整形地補正を最大限に引き出すといった高度なテクニックもあります。

「見た目が悪い」という理由で放置していた土地の隅々まで、プロの目で見直してみる。それだけで、相続税という重荷を劇的に軽くできるチャンスが眠っているのです。