地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

① 面積型相続税リスク

鳩山町の地主相続の特徴は、単価は低くても敷地が広いため評価総額が大きくなることです。

【評価の目安】

・ニュータウン住宅地：1㎡あたり8〜18万円前後

・郊外宅地・農地：5〜12万円前後

地主の場合、

・自宅敷地（300〜600㎡以上）

・農地

・山林

・雑種地

が積み上がり、基礎控除を超えるケース も珍しくありません。

「鳩山町だから相続税は出ない」という地主の思い込みは危険です。

② 空き家リスクが資産価値を下げる

鳩山町では、

・高齢単身世帯の増加

・相続後の空き家放置

が進みやすい環境にあります。

地主の土地の上にある建物が空き家になると、

・固定資産税の増額リスク

・管理コスト増加

・売却価格の下落

といった問題が発生します。

「相続後に売ればいい」は通用しにくい地域 です。

③ 市街化調整区域の土地が動かせない

鳩山町には市街化調整区域の土地を持つ地主も多く、

・原則、住宅建築不可

・開発許可が必要

・買主が限定される

という制限があります。

結果として、

「地主として土地はあるが、売れない」

という状態に陥りやすいのです。

④ 高齢化率上昇による将来の流動性低下

鳩山町は県内でも高齢化率が高い地域の一つです。

今後、

・住宅需要の減少

・相続物件の増加

・価格競争の激化

が予想されます。

地主にとっては、持ち続けるリスクが年々高まる地域 と言えます。

鳩山町の地主相続を成功させる柱は次の3つです。

① 相続税を正確に把握する
② 空き家・売れにくい土地を早めに整理する
③ 遺言で地主相続を完成させる

① 小規模宅地の特例を最大活用

地主の相続対策では評価圧縮が不可欠です。

・小規模宅地等の特例（自宅330㎡まで80％減）

・不整形地補正

・奥行価格補正

まずは、

・地主として相続税が出るのか・いくらになるのか

を具体的に試算することが重要です。

② 「空き家になる前」に動く

鳩山町の地主相続では、空き家発生前の対策 がカギです。

地主が元気なうちに、

・ 利用予定のない住宅は売却検討
・農地の方向性を決める
・ 管理負担の大きい土地を減らす
・ 納税資金となる現金を確保

鳩山町では、「相続後に考える」ではなく、「生前に整理する」

という発想が重要です。

③ 遺言＋代償分割で争族回避

地主の相続は、遺言がないと高確率でトラブルになります。

対策として、

・公正証書遺言の作成

・自宅や中心資産の承継者明確化

・売却前提か保有前提かの明示

・代償分割資金の準備

地主にとって遺言は、最後の経営判断 です。

◆ステップ1：資産棚卸し（評価×流動性×将来性）

【項目と内容】
・不動産 自宅・農地・山林・雑種地
・面積 合計㎡数
・評価 路線価・倍率
・流動性 売却可能性
・空き家リスク 将来の利用予定
・子の意向 継ぐ／売る

地主として棚卸しを行うことで、将来問題になる土地 が見えてきます。

◆ステップ2：相続税試算＋納税資金確認

・相続税の有無

・必要な現金額

・売却候補地

を明確にすることが重要です。

◆ステップ3：地主としての最終判断

【整理すべき資産】

・空き家予備軍の住宅

・利用予定のない農地

・売却可能性の低い土地

【残すべき資産】

・自宅（承継者が明確な場合）

・流動性のある宅地

・管理可能な範囲の土地

地主に必要なのは、土地の量ではなく、家族が扱える資産構成 です。