地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

① 面積型相続税リスク

ときがわ町の地主相続の特徴は、土地単価は低くても面積が大きいため評価総額が大きくなることです。

【評価の目安】

・住宅地：1㎡あたり5〜15万円前後

・農地・山林：3〜10万円前後

地主の場合、

・自宅敷地（400㎡以上）

・農地

・山林

・雑種地

が積み上がり、基礎控除を超えるケース も見られます。

「ときがわ町だから相続税は出ない」という地主の思い込みは危険です。

② 山林・農地が納税資金にならない

ときがわ町の地主に多い資産は、

・農地

・山林

・空地

といった低収益または無収益の土地です。

しかしこれらは、

・評価はある

・現金収入がほとんどない

・売却まで時間がかかる

結果として、

・ 相続税は発生
・ 納税資金が不足
・ 相続後に慌てて売却
・ 安値で処分

という 山間エリア特有の資金リスク が生じます。

③ 山林の管理負担

ときがわ町の地主が特に悩むのが山林の管理問題です。

山林は、

・草刈り

・境界管理

・倒木リスク

・固定資産税

など管理負担が大きい一方で、収益がほとんどありません。

相続人にとっては、「資産ではなく負担になる土地」になるケースもあります。

④ 人口減少による流動性低下

ときがわ町では人口減少が進んでおり、

・住宅需要の減少

・空き家の増加

により、

将来さらに土地が売れにくくなる可能性 があります。

地主にとっては、

・保有し続けること自体がリスク

になる地域でもあります。

ときがわ町の地主相続を成功させる柱は次の3つです。

① 相続税を正確に把握する
② 売れにくい土地を早めに整理する
③ 遺言で地主相続を完成させる

① 小規模宅地の特例を活用する

地主の相続対策では評価圧縮が重要です。

・小規模宅地等の特例（自宅330㎡まで80％減）

・不整形地補正

・奥行価格補正

まずは、

・地主として相続税が出るのか・いくらになるのか

を把握することが第一歩です。

② 山林・農地の整理

ときがわ町の地主相続では、土地の量を減らすこと が重要になるケースもあります。

地主が元気なうちに、

・ 利用予定のない農地の売却・貸付検討
・ 山林の整理
・ 管理負担の大きい土地の処分
・ 納税資金となる現金確保

ときがわ町では、「土地を残すこと＝正しい」とは限らないのです。

③ 遺言＋代償分割で地主相続を安定させる

地主の相続は、遺言がないとトラブルになりやすいのが現実です。

対策として、

・公正証書遺言の作成

・自宅の承継者明確化

・売却前提資産の明記

・代償分割資金の準備

地主にとって遺言は、

・最後の経営判断

です。

◆ステップ1：資産棚卸し（評価×流動性×管理負担）

【項目・内容】
・不動産 自宅・農地・山林・雑種地
・面積 合計㎡数
・評価 路線価・倍率
・流動性 売却可能性
・管理負担 草刈り・境界
・子の意向 継ぐ／売る

地主として棚卸しを行うことで、将来負担になる土地 が見えてきます。

◆ステップ2：相続税試算＋納税資金確認

・相続税の有無

・必要な現金額

・売却候補土地

を事前に整理することが重要です。

◆ステップ3：地主としての最終判断

【整理すべき資産】

・利用予定のない山林

・売却可能性の低い土地

・管理負担の大きい土地

【残すべき資産】

・自宅（承継者が明確な場合）

・流動性のある宅地

・管理可能な範囲の土地

地主に必要なのは、土地の量ではなく、家族が扱える資産構成です。