地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

1. TX効果と事業集積で「評価が積み上がりやすい」

三郷市最大の特徴は「住宅地＋事業用地の両方で評価が積み上がる」 ことです。

【評価のイメージ】

・三郷中央駅周辺：1㎡あたり35〜65万円前後

・武蔵野線沿線・住宅地：25〜50万円前後

・ロードサイド・事業用地：立地次第で評価が伸びやすい

地主の場合

・自宅敷地

・元農地の宅地

・駐車場・資材置場

・倉庫・事業用地

が合算され、「地価はそこまででも、総額が大きくなる」 のが三郷市の相続です。

2. 駐車場・資材置場が“相続税だけ高い資産”になる

三郷市の地主に多い資産が

・月極駐車場

・資材置場

・更地（雑種地）

しかし

・原則、更地評価

・収益性が低い

いざ売ろうとしても用途・接道で癖がある

結果として

・ 相続税は増える
・ 現金が不足する
・ 相続後に売却を迫られる

という 地主泣かせの構造 が生じやすいのが三郷市です。

3. 水害リスクが“相続後の意思決定”を難しくする

三郷市は低地が多く、中川・江戸川流域の影響を受けやすい地域があります。

・売却時に水害リスクの説明が重くなる

・相続人が保有を嫌がる

・金融機関や買主の見方がシビアになる

結果として「評価は高いが心理的に持ちにくい土地」になりやすいのが特徴です。

4. 事業用地は“契約関係”が相続の足を引っ張る

三郷市の地主は倉庫・工場・事業用地を貸しているケースも多いですが、ここが相続で詰まりやすいポイントです。

・定期借地／普通借地／建物賃貸借の違い

・更新条件・地代改定の根拠

・原状回復・中途解約条項

・境界未確定・越境

相続人が不慣れだと「引き継げない＝売却」 となりやすく、結果的に安く手放すケースが出ます。

三郷市の地主相続を成功させる柱

① 相続税評価を正確に把握する
② 水害リスクと事業用契約を踏まえて不動産を整理する
③ 遺言で地主相続を完成させる

1. 評価を把握する：小規模宅地＋補正を取り切る

三郷市の地主相続では

・小規模宅地等の特例（自宅330㎡まで80％減）

・不整形地補正・奥行補正・間口補正

・貸家建付地評価（賃貸がある場合）

これらの適用で税額が大きく変わります。

まずは「相続税が出るか／いくらか」を数字で把握するのが最優先です。

2. 不動産整理：三郷の地主は“出口戦略”を決める

三郷市は「売る・残す・貸す」の選択肢が多い街です。
だからこそ地主は、生前に出口戦略を決める必要があります。

・ 駐車場・資材置場は売却／建物化の検討
・ 低地・浸水想定エリアは「保有前提か売却前提か」を明確に
・ 事業用地は契約の棚卸し（更新・地代・解除・原状回復）
・ 納税資金の確保（現金・生命保険など）

「相続人に丸投げ」が、三郷市では一番危険です。

3. 遺言＋代償分割で相続を止めない

三郷市の地主相続は、遺言がないと高確率で揉めます。

対策
・ 公正証書遺言の作成
・ 自宅・主要土地・事業用地の承継者を明確に
・ 代償分割の金額・原資を指定
・ 売却前提か保有前提かを明記

地主にとって遺言は最後の経営判断 です。

◆ ステップ1：資産棚卸し（評価×水害×契約）

【項目と内容】
・不動産 自宅・宅地・駐車場・事業用地
・評価 路線価・倍率
・水害 浸水想定（該当有無）
・契約 借地・賃貸借・更新条件
・流動性 売却可能性
・子の意向 継ぐ／売る

三郷市では棚卸しをした瞬間に「相続で揉める不動産」 が見えてきます。

◆ ステップ2：相続税試算＋納税資金の確定

・相続税の有無

・必要な現金額

・生命保険で補うか

・どの土地を売却候補にするか

を 事前に確定 させることが不可欠です。

◆ ステップ3：地主としての最終判断

【整理すべき資産】

・収益性の低い駐車場・資材置場

・水害リスクが高く、出口が弱い土地

・契約がぐちゃぐちゃな事業用地

【残すべき資産】

・自宅（承継者が明確な場合）

・収益性のある賃貸・事業用地

・流動性が高い土地

地主に必要なのは「将来価値」ではなく「相続人が扱える状態」 です。