地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

1. 地価が高くなくても「面積」で相続税が出る

蓮田市の最大の特徴は、単価よりも面積で評価総額が大きくなることです。

【評価のイメージ】

・蓮田駅周辺：1㎡あたり20〜40万円前後

・郊外住宅地：15〜30万円前後

地主の場合

・自宅敷地（200〜300㎡以上）

・元農地の宅地

・駐車場・空地

が合算され、基礎控除を超えるケースが珍しくありません。

「蓮田だから相続税は出ない」という認識が、最大の落とし穴です。

2. 駐車場・空地が“相続税だけ高い資産”になる

蓮田市の地主に多いのが

・月極駐車場

・更地

・資材置場

しかし

・原則、更地評価

・収益性が低い

・納税資金にならない

結果として

・ 相続税は増える
・ 現金が不足する
・ 相続後に売却を迫られる

という 郊外地主特有の資金難リスク が生じます。

3. 市街化調整区域・元農地が相続後の負担になる

蓮田市では、市街化調整区域や農地を持つ地主も少なくありません。

調整区域の場合

・建築制限がある

・買主が限定される

・価格が伸びにくい

結果として

「土地はあるが動かせない」

という状況になり、相続後の管理負担が大きくなります。

4. 土地が分散していると争族になりやすい

蓮田市の地主は

・自宅

・駐車場

・元農地

・雑種地

と土地が点在しているケースが多く、評価のバランスを巡って相続人同士の対立が起きやすい のが特徴です。

遺言がない場合、相続手続きが長期化するケースもあります。

蓮田市の地主相続を成功させる柱

① 相続税評価を正確に把握する
② 土地を整理して役割を決める
③ 遺言で地主相続を完成させる

1. 評価を把握する：小規模宅地の活用が鍵

蓮田市の地主相続では

・小規模宅地等の特例（自宅330㎡まで80％減）

・不整形地補正

・奥行価格補正

これらを適用することで、相続税額が 大きく変わる可能性 があります。

まずは「相続税が出るのか・いくらか」を把握することが重要です。

2. 不動産整理：郊外地主は“土地を減らす”発想が必要

蓮田市の地主相続で重要なのが「土地の量の見直し」です。

地主が元気なうちに

・ 収益性の低い駐車場は売却検討
・ 調整区域の土地は方向性を決める
・ 納税資金用の現金を確保
・ 管理負担の大きい土地を減らす

蓮田市では

「土地が多い＝安心」ではなく
「土地が多い＝相続が重い」
になりやすいのです。

3. 遺言＋代償分割で郊外地主相続を安定させる

蓮田市の地主相続は、遺言がないと高確率で揉めます。

対策

・ 公正証書遺言の作成
・ 自宅・主要土地の承継者を明確に
・ 代償分割の金額・原資を指定
・ 売却前提か保有前提かを明記

地主にとって、遺言は最後の経営判断 です。

◆ ステップ1：資産棚卸し（面積×評価×流動性）

【項目と内容】
・不動産 自宅・農地・駐車場・雑種地
・面積 合計㎡数
・評価 路線価・倍率
・流動性 売却可能性
・管理 手間・コスト
・子の意向 継ぐ／売る

蓮田市では、棚卸しをすると「持ちすぎている土地」 が明確になります。

◆ ステップ2：相続税試算＋納税資金確認

蓮田市では

・相続税の有無

・必要な現金額

・売却が必要な土地

を 事前に確定させること が不可欠です。

◆ ステップ3：地主としての最終判断

【整理すべき資産】

・収益性の低い駐車場

・将来性の乏しい土地

・管理負担の大きい不動産

【残すべき資産】

・自宅（承継者が明確な場合）

・流動性のある宅地

・収益性のある不動産

地主に必要なのは、「土地の量」ではなく「家族が扱える資産構成」 です。