地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

1. 住宅地評価が安定していて相続税が出やすい

富士見市の特徴は「派手ではないが、評価がしっかり積み上がる」 ことです。

【評価のイメージ】

・鶴瀬駅周辺：1㎡あたり35〜55万円前後

・みずほ台駅周辺：35〜55万円前後

・駅徒歩圏住宅地：30〜50万円前後

地主の場合

・150〜200㎡の自宅敷地

・駐車場・空地

・元農地の宅地

を合算すると、基礎控除を超えるケースが普通に出る のが富士見市です。

「富士見は地価が高くないから大丈夫」という油断が、最大のリスクになります。

2. 駐車場・空地が“相続税だけ高い資産”になる

富士見市の地主に多いのが月極駐車場・更地 です。

しかし

・原則、更地評価

・収益性は低い

・相続税評価だけが高い

結果として

・ 相続税は増える
・ 納税資金にならない
・ 相続後に売却を迫られる

という 都市近郊地主の典型的な失敗パターン に陥りがちです。

3. 分割できない住宅地が争族を招く

富士見市の住宅地は

・敷地がコンパクト

・分筆すると価値が下がる

・1つの土地に価値が集中しやすい

という特徴があり、公平な分割が非常に難しい のが実情です。

遺言がない場合

・共有名義

・売却前提の相続

となりやすく、相続をきっかけに家族関係が悪化するリスク を抱えています。

4. 「売れば何とかなる」は必ずしも通用しない

富士見市は流動性のある街ですが

・接道条件

・土地形状

・面積

によっては想定より安くしか売れない土地も存在します。

売却前提の相続対策は、富士見市では危険です。

富士見市の地主相続を成功させる柱

① 相続税評価を徹底的に下げる
② 不動産を整理して現金を確保する
③ 遺言で地主相続を完成させる

1. 評価を下げる：小規模宅地と補正を取り切る

富士見市の地主相続で最重要なのが評価を正確に下げること です。

・小規模宅地等の特例（自宅330㎡まで80％減）

・不整形地補正

・間口狭小補正

・奥行価格補正

これらを適用することで、相続税額が 数百万円〜数千万円単位で変わることもあります。

2. 不動産整理：駐車場は「続ける理由」を明確に

富士見市の地主相続で重要なのが駐車場・空地をどう扱うか です。

地主が元気なうちに

・ 続けるのか
・ 建物化するのか
・ 売却するのか

を決めておかないと、相続後に 子ども世代が判断できず詰まる ことになります。

3. 遺言＋代償分割で都市近郊地主相続を安定させる

富士見市の地主相続は、遺言がないと高確率で揉めます。

対策

・ 公正証書遺言の作成
・ 自宅・主要土地の承継者を明確に
・ 代償分割の金額・原資を明記
・ 売却前提か保有前提かを決める

地主にとって遺言は最後の経営判断 です。

◆ ステップ1：資産棚卸し（評価×分割×収益）

【項目と内容】
・不動産 自宅・駐車場・賃貸
・評価 路線価・倍率
・分割 可否
・収益 実質利回り
・管理 実務負担
・子の意向 継ぐ／売る

富士見市では棚卸しをした瞬間に「相続が詰まるポイント」が明確になります。

◆ ステップ2：相続税試算＋納税資金確認

富士見市では

・相続税が出るか

・いくら必要か

・現金で足りるか

を 事前に確定させること が不可欠です。

◆ ステップ3：地主としての最終判断

【整理すべき資産】

・収益性の低い駐車場

・将来性の乏しい空地

・管理負担の大きい不動産

【残すべき資産】

・自宅（承継者が明確な場合）

・収益性のある賃貸不動産

・流動性のある土地

地主に必要なのは、「土地を残すこと」ではなく「家族が困らない相続」 です。