地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

1. TX開業後の地価上昇で相続税が発生しやすい

八潮市最大の変化はつくばエクスプレス開業による評価上昇 です。

【評価のイメージ】

・八潮駅周辺：1㎡あたり40〜70万円前後

・駅徒歩圏住宅地：35〜60万円前後

・郊外住宅地：25〜45万円前後

地主の場合

・自宅敷地

・元農地の宅地

・駐車場・空地

を合算すると、想定以上に相続税の課税ラインに達するケース が増えています。

「昔の評価感覚」のままでは危険です。

2. 駐車場・元農地が“相続税だけ高い資産”になる

八潮市の地主に多い資産が

・月極駐車場

・元農地の宅地

・更地

しかし

・原則、更地評価

・収益性が低い

・納税資金にならない

結果として

・ 相続税は増える
・ 現金が不足する
・ 相続後に売却を迫られる

という 都市近郊地主特有の資金リスク が発生します。

3. 水害リスクが相続後の判断を難しくする

八潮市は中川流域の低地が多く、ハザードマップの影響を受けやすいエリア です。

・売却時の説明負担が大きい

・相続人が保有を嫌がる

・価格交渉で不利になる

結果として

「評価は高いが心理的に持ちにくい土地」

になりやすいのが特徴です。

4. 市街化調整区域の土地が動かない

八潮市では、調整区域の土地を持つ地主も少なくありません。

調整区域の場合

・建築制限がある

・転用が難しい

・買主が限定される

結果として

「土地はあるが売れない・活用できない」

という状態になり、相続後の負担につながります。

八潮市の地主相続を成功させる柱

① 相続税評価を正確に把握する
② 水害リスクを踏まえて不動産を整理する
③ 遺言で地主相続を完成させる

1. 評価を把握する：小規模宅地の適用が重要

八潮市の地主相続では

・小規模宅地等の特例（自宅330㎡まで80％減）

・不整形地補正

・奥行価格補正

を適用することで、相続税額が大きく変わる可能性があります。

まずは「いくら課税されるのか」 を把握することが重要です。

2. 不動産整理：低地・駐車場は早めの判断が必要

地主が元気なうちに

・ 収益性の低い駐車場は売却検討
・ 水害リスクの高い土地は将来方針を決める
・ 調整区域の土地は方向性を明確に
・ 納税資金用の現金を確保

八潮市では「そのうち考える」が最も危険です。

3. 遺言＋代償分割で相続を止めない

八潮市の地主相続は、遺言がないと高確率で揉めます。

対策

・ 公正証書遺言の作成
・ 自宅・主要土地の承継者を明確に
・ 代償分割の金額・原資を指定
・ 売却前提か保有前提かを明記

地主にとって、遺言は最後の経営判断 です。

◆ ステップ1：資産棚卸し（評価×リスク×流動性）

【項目と内容】
・不動産 自宅・農地・駐車場・雑種地
・評価 路線価・倍率
・水害 浸水想定
・流動性 売却可能性
・管理 手間・コスト
・子の意向 継ぐ／売る

八潮市では、棚卸しをすると「持ち続けるリスクの高い土地」 が見えてきます。

◆ ステップ2：相続税試算＋納税資金確認

・相続税の有無

・必要な現金

・売却が必要な土地

を事前に確定させることが不可欠です。

◆ ステップ3：地主としての最終判断

【整理すべき資産】

・収益性の低い駐車場

・水害リスクの高い土地

・将来性の乏しい調整区域

【残すべき資産】

・自宅（承継者が明確な場合）

・流動性のある宅地

・収益性のある不動産

地主に必要なのは、「将来価値」ではなく「家族が扱える資産」 です。