地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

1. 「自宅だけ」で相続税が発生しやすい

川口市最大の特徴は、住宅地であっても土地評価が非常に高いことです。

【評価のイメージ】

・川口駅周辺：1㎡あたり60〜100万円前後

・西川口・東川口：45〜80万円前後

・駅徒歩圏の整形地はさらに評価アップ

◆地主の場合

・150㎡〜250㎡程度の自宅敷地

・代々の土地で取得費がほぼゼロ

・不動産比率が極端に高い

という構造になりやすく、自宅しかないのに基礎控除を超えるケースが珍しくありません。

「埼玉だから相続税は大丈夫」

という認識は、川口市の地主にとっては致命的です。

2. アパート・貸家があっても納税資金が足りない

川口市の地主の多くは

・小規模アパート

・貸家

・店舗併用住宅

などを所有しています。

しかし

・評価は高い

・借入が残っている

・現金がほとんど残らない

というケースが多く、収益不動産があっても納税資金が足りないという事態が起きやすいのが川口市です。

3. 駐車場が「最悪の相続資産」になりやすい

川口市の地主がよく持つのが、月極駐車場 です。

ところが

・原則、更地評価

・収益は低い

・評価だけが高い

という理由から、

・ 相続税を押し上げる
・ 納税資金にならない
・ 相続後に売却せざるを得ない

という 三重苦の資産 になりがちです。

4. 分けられない都市型不動産が争族を招く

川口市の地主相続で多いのが、分割不能問題 です。

・自宅は1か所

・アパートも1棟

・評価が高く代償金が払えない

この状態で遺言がないと、相続＝売却になってしまうケースが非常に多いのが川口市です。

川口市の地主相続を成功させる柱

① 相続税評価を徹底的に下げる
② 不動産を戦略的に整理する
③ 遺言で地主相続を完成させる

1. 評価を下げる：小規模宅地と貸家評価を使い切る

川口市の地主相続では、評価をどこまで下げられるかが勝負 です。

◆重要ポイント

・小規模宅地等の特例→ 自宅330㎡まで80％評価減

・貸家建付地評価

・貸家評価

・不整形地・間口補正

これらを正確に使うことで、相続税が 数千万円単位で変わることも珍しくありません。

2. 不動産整理：「全部残す地主」は必ず詰む

川口市の地主相続で最重要なのが不動産の選別 です。

地主が元気なうちに

・ 収益性の低い駐車場は整理
・ 老朽アパートは将来方針を決める
・ 自宅を誰が継ぐか決める
・ 売却用資産を一部作り納税資金を確保

川口市では「全部残す」という判断が、相続時に一番苦しくなります。

3. 遺言＋代償分割で地主相続を安定させる

川口市の地主相続で遺言がない場合は、ほぼ確実に揉めます。

◆対策

・ 公正証書遺言の作成
・ 自宅・アパートの承継者を明確に
・ 代償分割の方法と原資を指定
・ 売却前提か保有前提か明記

川口市の地主にとって、遺言は“最後の経営判断” です。

◆ ステップ1：資産棚卸し（不動産比率を可視化）

【項目・内容】
・不動産 自宅・アパート・駐車場
・評価 路線価・固定資産評価
・現金 預貯金
・借入 ローン残高
・子の意向 住む／住まない

川口市の地主はこの棚卸しだけで「相続の厳しさ」に気づくことが多いです。

◆ ステップ2：相続税試算（必須）

・税理士による試算

・想定相続税額

・納税資金の不足

・売却が必要な資産

を必ず確認します。

川口市の地主は試算なしの相続＝土地流出と言っても過言ではありません。

◆ ステップ3：資産組み替え（地主としての決断）

【整理すべき資産】

・収益性の低い駐車場

・老朽化した賃貸

・相続人が扱えない不動産

【残すべき資産】

・自宅（承継者が明確な場合）

・立地の良い賃貸不動産

・換金性の高い土地

地主に必要なのは「土地への愛着」より「次世代が守れる形」 です。