地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

地主がアパートを建てることで節税できるのは、主に相続税評価の圧縮効果によります。

1. 土地評価の減額

・更地を持っている場合、路線価や固定資産税評価額に基づき、ほぼ満額で評価されます。

・アパートを建てると、土地は「貸家建付地」として評価され、借地権割合や借家権割合を考慮して減額されます。

2. 建物評価の圧縮

・建物の評価は、建築費用ではなく固定資産税評価額で算定されます。

・新築アパートは木造であれば耐用年数22年程度、評価も減価償却により年々減少します。

3. 家賃収入による資金繰り

・節税効果に加え、家賃収入が相続税やローン返済の原資になります。

・地主が現金を保有しているよりも、課税対象額を減らしつつ運用できるというメリットがあります。

例：地主Aさんの場合

相続税評価額1億円の土地を更地で保有 → アパート建築により評価額7,000万円に減額。
建物は固定資産税評価額3,000万円で、結果的に相続税対象資産は合計1.5億円から1億円弱に。
さらにローンを活用することで課税額をさらに抑制できました。

アパート建築が地主の節税策として語られてきた背景には、かつての高入居率と低金利があります。
しかし、現状では次のような変化が起きています。

1. 空室リスクの高まり

・少子高齢化と人口減少で、賃貸需要が減少。

・特に地方や郊外の地主は、アパートの入居率維持に苦戦。

2. 建築費の上昇

・2020年代に入り、木材価格や人件費が高騰。

・同じ規模のアパートでも、数年前より建築コストが1〜2割上昇しているケースも。

3. 金利上昇の可能性

・長期固定ローンの金利はまだ低水準だが、将来的な上昇リスクは無視できない。

4. 節税効果の縮小

・相続税評価の計算方法や借家権割合の見直しが行われ、以前ほどの圧縮効果が得られない場合がある。

例：地主Bさんの場合

駅徒歩15分の土地にアパートを建てたが、周辺に新築物件が増え、入居率が70%まで低下。
家賃収入がローン返済に追いつかず、節税どころか赤字に転落。

2025年の今、地主がアパート建築を節税目的で行うなら、次のポイントを押さえる必要があります。

1. 収支シミュレーションの徹底

・税理士や不動産コンサルタントと連携し、節税効果＋運営収支の両方を試算。

・空室率を低めに見積もることでリスクを可視化。

2. 立地とターゲットの明確化

・駅近・生活利便施設充実エリアは有利。

・学生向け、単身者向け、高齢者向けなどターゲットを明確にする。

3. 建築費とローン条件の最適化

・過剰設備を避け、必要な仕様に絞る。

・長期固定金利で資金計画を安定化。

4. 他の節税策との比較

・生前贈与、小規模宅地等の特例、法人化などと比較して、本当にアパートが有効かを確認。