地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

まず知っておきたいのは、借地上の建物を建て替える際に地主の承諾が必要かどうかは、借地契約の内容や適用される法律によって異なるということです。

例えば、東京都大田区で昭和50年代から土地を貸しており、借地人が築50年の木造住宅を建て替えたいと申し出たとします。

地主さんとしては、土地の所有者なのだから、建替えを認めるかどうか自由に判断できると考えるかもしれません。

しかし、借地契約に建替えを禁止する特約がない場合などには、借地人が地主の承諾を得ずに建替えを行えるケースもあります。

一方、建物の増改築を制限する特約がある場合には、地主の承諾が問題となります。

借地借家法第17条では、一定の要件を満たす場合、地主の承諾に代わる裁判所の許可を求める制度が設けられています。

そのため、地主が承諾しなければ借地人は絶対に建替えができない、というわけではありません。

また、借地契約が1992年8月1日より前に設定されたものか、それ以降に設定されたものかによっても、適用される法律が異なる場合があります。

神奈川県横浜市港北区や川崎市中原区、埼玉県さいたま市浦和区、千葉県市川市などで古い借地契約を引き継いでいる地主さんは、まず契約開始時期と契約書の内容を確認することが重要です。

さらに、建替えの時期にも注意が必要です。

借地契約の当初の存続期間中なのか、契約更新後なのかによって、建替えが借地権の存続期間に与える影響が異なることがあります。

特に更新後の建替えについては、地主の承諾の有無が重要な意味を持つ場合があります。

建替えの相談を受けた際には、単純に承諾するか拒否するかを判断するのではなく、契約内容や法律上の取り扱いを確認することが大切です。

借地人から建替えの相談を受けた際、地主さんが気になるのが建替承諾料ではないでしょうか。

建替承諾料とは、借地人が借地上の建物を建て替える際、地主の承諾に伴って支払うことがある金銭です。

ただし、すべての建替えで承諾料が発生するわけではありません。

契約内容や建替えの状況によって、承諾の必要性や承諾料の取り扱いは異なります。

実務上、建替承諾料については、更地価格の3〜5％程度が目安として紹介されることがあります。

例えば、東京都板橋区で更地価格が5,000万円と評価される土地の場合、仮に3％で計算すると150万円、5％で計算すると250万円になります。

ただし、この割合は法律で定められた金額ではなく、必ず請求できるというものでもありません。

借地契約の内容、建替えによる借地条件の変化、地域の慣行、地主と借地人の交渉状況などによって、適切な金額は異なります。

また、裁判所が地主の承諾に代わる許可を与える場合には、必要に応じて財産上の給付などの条件が定められることがあります。

その場合の金額も、個別の事情を踏まえて判断されます。

例えば、神奈川県藤沢市や鎌倉市、埼玉県川口市や草加市、千葉県松戸市や柏市などでも、土地の価格や借地契約の内容はさまざまです。

そのため、単純に土地価格へ一定割合を掛けるだけで承諾料を決めることはおすすめできません。

さらに、建替承諾料を受け取る際には、承諾書や合意書の内容にも注意が必要です。

建物の構造、用途、規模、建替えの時期、借地契約の存続期間への影響などを確認し、双方の合意内容を明確にしておくことが重要です。

また、承諾料を受け取った場合の税務上の取り扱いについても、税理士などに確認しておくと安心です。

借地人から建替えの申し出があった場合、地主さんは承諾料の金額だけで判断しないことが大切です。

特に、将来的に土地を子どもたちへ相続させる予定がある場合には、建替え後の借地関係が長期的にどのような影響を与えるのかを検討する必要があります。

例えば、東京都世田谷区で父親が所有する底地について、借地人から木造住宅を鉄骨造の住宅へ建て替えたいという相談があったとします。

建物の構造や契約内容によっては、借地権の存続期間や更新時の取り扱いなどを確認する必要があります。

また、建替えによって建物の利用期間が長くなることで、借地関係が今後も長期間続く可能性があります。

そのため、地主さんが近い将来に土地を自己利用したいと考えている場合や、子どもたちが底地を相続する予定がある場合には、将来の土地利用についても考えておきたいところです。

例えば、埼玉県所沢市やふじみ野市、千葉県船橋市や習志野市などで、相続人が底地を引き継ぐことに負担を感じている場合には、建替えの相談をきっかけに土地の権利関係を整理する方法もあります。

具体的には、次のような選択肢が考えられます。

① 建替えを承諾し、借地関係を継続する

借地人との関係を維持しながら、必要に応じて承諾条件や地代などについて協議する方法です。

ただし、地代の改定と建替承諾料は別の問題であり、地主が一方的に希望する条件へ変更できるわけではありません。

② 借地人に底地を売却する

借地人が建替えを希望している場合、土地そのものの購入について関心を持つことも考えられます。

地主が底地を売却し、借地人が土地の所有権を取得することで、借地関係を解消できる可能性があります。

③ 地主が借地権を買い取る

地主さんが将来的に土地を自己利用したい場合には、借地人から借地権を買い取る方法もあります。

ただし、借地人の合意と買い取り資金が必要になります。

④ 底地と借地権を一体として売却する

地主と借地人の双方が売却を希望する場合には、協力して第三者へ売却する方法もあります。

権利関係を整理したうえで売却することで、一般の買主や不動産会社などへの売却可能性が広がることがあります。

例えば、神奈川県横浜市青葉区や川崎市高津区、埼玉県朝霞市、千葉県浦安市などで長年貸している土地について、借地人の建替えをきっかけに今後の保有方針を検討することも有効です。

重要なのは、建替承諾料を受け取れるかどうかだけではなく、地主さんと相続人にとって将来的にどのような土地の持ち方が望ましいのかを考えることです。