地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

毎年110万円の基礎控除額を活用する「暦年課税（暦年贈与）」は、誰でも手軽に行える対策として広く普及していました。しかし、この制度には現在、強烈なブレーキがかけられています。

・「持ち戻し期間」が3年から7年へ段階的延長

相続開始前（被相続人の死亡前）に行われた生前贈与を、無効として相続財産に加算する「持ち戻し（加算）期間」。これが従来の「3年間」から、「7年間」へと延長されました（2024年1月以降の贈与から段階的に適用され、2031年に完全な7年間に移行）。

・高齢になってからの駆け込み贈与は無意味化

80代、90代になってから慌てて暦年贈与を開始しても、亡くなる直前7年間の贈与はすべて相続税の計算対象（持ち戻し）となります。つまり、相続税対策としての効果はほぼゼロに帰すことになります。

・持ち戻しを回避する「法定相続人以外」への贈与

この7年持ち戻しルールの対象となるのは、原則として「法定相続人（配偶者や子）」です。法定相続人ではない「孫」や「子の配偶者」への暦年贈与は、原則として持ち戻しの対象外となります（※代襲相続が発生している場合や遺言で財産を遺贈する場合を除く）。
そのため、早期の相続税圧縮を狙う場合は、子ではなく「孫の教育資金や生活資金」として暦年贈与を活用することが、実務上の極めて有効な戦略となります。

暦年贈与が厳格化された一方で、長らく「使い勝手が悪い」と敬遠されていた「相続時精算課税制度」が、税制改正によって圧倒的に有利な制度へと生まれ変わりました。

相続時精算課税制度とは、原則60歳以上の父母・祖父母から、18歳以上の子・孫へ財産を贈与する際、累計2,500万円まで贈与税が非課税となる制度です（ただし、贈与者が死亡した際に、贈与財産を相続財産に足し戻して相続税で精算する仕組み）。

・【大改正】年間110万円の「新たな基礎控除」の創設

2024年以降、この相続時精算課税制度の中に、「年間110万円までの基礎控除」が新設されました。この110万円以下の部分については、贈与税が非課税となるだけでなく、将来の相続財産への「持ち戻し（加算）の対象外」となります。

・暦年贈与の「7年縛り」を受けない最強の非課税枠

精算課税の基礎控除110万円は、どれだけ死亡直前に行われた贈与であっても、相続財産に加算されません。つまり、高齢になった後から開始しても、確実かつ無税で財産を移転できる最強のツールへと昇華したのです。

・収益不動産の贈与による「果実（家賃）」の移転

アパートなどの収益不動産（建物）をこの制度を利用して子どもへ贈与（名義変更）した場合、贈与以降に発生する「毎月の家賃収入」はすべて子どもの所得となります。家賃（果実）の蓄積を親から子へ切り替えることで、親の相続財産の膨張を停止させることができます。

法改正後の2026年において、資産背景と家族構成に応じた最適な贈与手法の組み合わせを整理します。

◆ 2026年版・生前贈与手法の戦略的使い分けマトリクス

➀ 暦年贈与（従来型）
対象者とメリット：孫、子の配偶者（持ち戻しの対象外）
デメリット・注意点：子への贈与は死亡前7年分が加算され、税務効果が薄れる。
【活用すべき資産家像】
・当主が比較的若い（60代以下）
・孫が多く、分散して現金を移転したい

② 相続時精算課税（新基礎控除枠）
対象者とメリット：法定相続人（子）（直前の贈与も加算対象外）
デメリット・注意点：一度選択すると、その贈与者からの暦年贈与には二度と戻れない。
【活用すべき資産家像】
・当主が高齢（70代後半〜）
・毎年の確実な現金移転を担保したい

③ 相続時精算課税（2,500万枠活用）
対象者とメリット：後継者（子）へ、アパート建物等の「収益を生む資産」を移転
【活用すべき資産家像】
デメリット・注意点：不動産移転時の不動産取得税と登録免許税が別途発生する。
・多額の家賃収入があり、相続財産が毎年増え続けている地主様

【実務上の絶対ルールの注意喚起】

贈与を行う際、税務署からの否認（名義預金とみなされること）を防ぐため、以下の3点は徹底しなければなりません。

・贈与契約書を毎回必ず作成し、署名捺印を残す。

・現金手渡しは避け、必ず銀行振込による資金移動の記録を残す。

・贈与を受ける側（受贈者）が、その通帳と印鑑を自己の責任において管理・支配していること（親が子どもの通帳を握り続けている場合は贈与とみなされません）。