地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

銀行が最も恐れているのは、「貸したお金が返ってこなくなること」です。
そのため、融資審査において真っ先に行うのが「もし明日この大家が破綻して競売にかけても、いくら回収できるか？」を測る「積算評価（せきさんひょうか）」です。

積算評価は、「土地の価格」＋「建物の価格」というシンプルな足し算で計算されます。

1. 土地の評価（路線価 × 敷地面積）

実際の市場売買価格（実勢価格）ではなく、国税庁が定めた「路線価（公示地価の約8割水準）」を基準に算出します。どれほど人気の街でも、路線価が低ければ銀行の土地評価は伸びません。

2. 建物の評価（再調達価格 × 延床面積 × 残存耐用年数 ÷ 法定耐用年数）

今まったく同じ建物を新築した場合の単価（再調達価格：RCなら約20万円/㎡、鉄骨なら約15万円/㎡、木造なら約13万円/㎡など）に、延床面積を掛けます。
そこへ「残存耐用年数（あと何年使えるか）」の割合を掛け合わせて価値を割り引きます。

【積算評価の致命的な罠：法定耐用年数切れ】

木造の耐用年数は22年です。もし築25年の木造アパートを持ち込んだ場合、銀行の電卓上では建物の価値は「0円」と判定されます。
土地値が3,000万円しかない場所に立つ築古アパートは、どれだけ満室で家賃が入っていようと、銀行にとっては「3,000万円の価値しかない担保」に過ぎないのです。

積算評価がクリアできても、それだけでは融資は下りません。次に銀行がチェックするのが、事業の稼ぐ力を測る「収益還元法（しゅうえきかんげんほう）」と「DSCR（借入金償還余裕率）」です。

◆チラシの「表面利回り」は一切信用されない

チラシに書いてある「利回り10%」は、満室を前提にした絵に描いた餅です。銀行はそこから「想定空室率（約5〜10%）」と「運営経費（税金・修繕・管理費等で家賃の15〜20%）」を容赦なく差し引いた「NOI（純営業収益）」を独自に計算します。

◆2026年審査の生命線「DSCR（元利均等返済の耐性）」

DSCRとは、「年間の純利益（NOI）が、年間の銀行返済額の何倍あるか」を示す指標です。

DSCR = 純営業収益（NOI） ÷ 年間の元利返済額

2026年の金利上昇局面において、多くの銀行は「DSCR 1.25〜1.3倍以上」を融資承認の絶対ラインに設定しています。
さらに、「もし今後、金利が1%〜2%上がったら返済が回るか？」というストレステストを実施し、DSCRが1.0を割り込む（赤字になる）物件には1円も貸しません。

金融機関によって、「積算評価（担保の硬さ）」を重視するか、「収益還元法（キャッシュフローの強さ）」を重視するか、好みが大きく分かれます。

◆ 金融機関別の物件評価スタンス

A：都心・駅近RCマンション
積算評価：特大（土地値・建物価値が高い）
収益性（利回り）：低め（4〜5%前後）
持ち込むべき金融機関：メガバンク、大手地銀
攻略のポイント：担保評価が伸びやすいため、低金利・長期融資を引き出しやすい。

B：準都心・築浅鉄骨アパート
積算評価：中（耐用年数がしっかり残る）
収益性（利回り）：中（6〜7%前後）
持ち込むべき金融機関：第一地銀、第二地銀、信用金庫
攻略のポイント：最も融資を引きやすい黄金ゾーン。 積算と収益のバランスが抜群。

C：地方・郊外の築古高利回り
積算評価：極小（耐用年数切れ・土地値低）
収益性（利回り）：特大（10%以上）
持ち込むべき金融機関：日本政策金融公庫、一部ノンバンク
攻略のポイント：大手銀行は門前払い。自己資金を多く入れるか、共同担保が必須。

融資をスムーズに引くための鉄則は、「持ち込む物件のタイプに合わせて、銀行を使い分けること」です。

積算評価がカチカチに出る都心のRC物件なら低金利の大手銀行へ。利回りが高く地域密着で回すアパートなら、収益力をしっかり見てくれる地元の信用金庫へ持ち込む。このマッチングを間違えないことが、審査通過率を跳ね上げる秘訣です。