地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

退去が出てから3ヶ月以上、部屋が空いたままになっている時、管理会社に問い合わせると決まってこう言われます。

「最近は時期が悪くて内見が少ないんですよ。家賃をあと5,000円下げませんか？」

この言葉を鵜呑みにして家賃を下げてはいけません。部屋が埋まらない本当の理由は、不況でも立地でもなく、管理会社があなたの物件を「囲い込んでいる（他社に紹介させない）」からです。

・「両手取引」を狙う管理会社の怠慢

管理会社は、自社に来店した客だけで部屋を埋めようとします（手数料を両取りしたいため）。他社の不動産仲介ショップ（SUUMOやHOME'Sを見て問い合わせた客を持つ他店）に情報を流さず、物件を隠してしまう「囲い込み」が横行しています。

・「AD（広告料）」という裏のインセンティブ

仲介業者の営業マンがどの部屋を客に真っ先に案内するか。それは「家賃が安い部屋」でも「綺麗な部屋」でもなく、「成約させた時に、大家から営業マン（店舗）に一番多くキックバック（AD＝広告料）が出る部屋」です。
ADの仕組みを理解せず、ただ待っているだけの大家の物件は、営業マンの引き出しの奥に永遠に眠らされます。

「空室を埋めるために、数百万円かけてフルリノベーションしなければならないのか？」
そんな大金をかける必要はありません。2026年の賃貸市場において、入居者が部屋探しサイトで「検索の絞り込み条件（チェックボックス）」に必ず入れる必須設備だけをピンポイントで導入すれば十分です。

・「高速インターネット無料（Wi-Fi完備）」

在宅ワークや動画配信が当たり前となった現在、ネット無料は「あったら嬉しい設備」ではなく「ないと検索ではじかれる必須インフラ」です。月額数千円の棟一括契約で導入でき、家賃を2,000〜3,000円上げても即座に埋まる最強の設備です。

・「スマートロック＆オートロック・防犯カメラ」

特に女性単身者やファミリー層が最も重視するのがセキュリティです。既存のドアに後付けできるスマートロックや、工事不要のネットワーク防犯カメラを設置するだけで、築古木造アパートでも一気に「安心感のある人気物件」へ化けます。

・「宅配ボックス＆置き配対応スペース」

再配達問題が深刻化した2026年、ネット通販を日常利用する入居者にとって宅配ボックスは死活問題です。共用部に数万円のスタンド型宅配ボックスを置くだけで、競合物件との差別化が一瞬で完了します。

管理会社は「パートナー」ですが、何もしなければ「最も楽をして管理料（家賃の5%）を抜き取る組織」に成り下がります。客付けの強い大家は、管理会社任せにせず、自ら現場をドライブさせています。

◆ 満室経営を続ける大家 vs 放置して空室だらけになる大家

①放置する大家（空室地獄）
空室時の対応：管理会社からの連絡をただ待つ
現場の巡回：1年以上、自分の物件を見に行かない
仲介業者へのアプローチ：管理会社1社にすべて丸投げ
提案への姿勢：「家賃を下げろ」と言われてすぐ下げる

②満室を続ける大家（勝ち組）
空室時の対応：退去予告が出た「当日のうちに」募集条件を決め、ポータル掲載を確認する
現場の巡回：月1回は現地を訪れ、共用部の清掃状態、電球切れ、雑草をチェックする
仲介業者へのアプローチ：周辺の賃貸仲介ショップへ「募集図面（マイソク）」を持って自ら挨拶回りに行く
提案への姿勢：家賃は下げず、「フリーレント1ヶ月」や「設備追加」で実質価値を高める

空室が出たら、自ら周辺の仲介店舗（エイブル、アパマンショップ、ミニミニ、地元の不動産屋など）へ足を運び、「この度、〇〇アパートで退去が出ました。決めてくれた店舗にはAD（広告料）をしっかり出します！」と直接アピールする。これだけで、営業マンにとってあなたの物件は「最優先でお客さんに紹介したいドル箱物件」へと跳ね上がります。