地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

自分の土地が「都市計画道路の予定地」に指定されていると、相続や土地活用において致命的な足枷（あかせ）がはめられます。それが「都市計画法第53条の建築制限」です。

・「2階建て以下・木造等」しか建てられない

将来道路にする場所であるため、いざ立ち退く時に壊しやすい建物しか建てられません。原則として「階数が2階以下で、地下がなく、主要構造部が木造・鉄骨造・コンクリートブロック造」等の建物しか建築許可が下りないのです。

・RCマンションによる収益化が不可能

容積率や建ぺい率がどれだけ余っていても、鉄筋コンクリート（RC）造の頑丈な賃貸マンションを建てて相続税評価額を下げる、という王道の相続税対策が一切使えません。

・売却しようとしても「買い叩かれる」

買い手からすれば「将来立ち退きになるリスクがある土地」ですから、一般的な相場よりも2割〜3割安く買い叩かれてしまいます。

東京都は木密地域の延焼遮断帯を作るため、「特定整備路線」の整備を強力に推進しています。事業認可が下りると、計画段階から「実際の用地買収フェーズ」へ移行します。

・行政からの「立ち退き要請」と補償金の提示

「〇年〇月までに建物を解体し、土地を東京都へ引き渡してください」という交渉が始まります。土地の対価（土地代）と、建物の解体・移転費用（建物移転補償金）が提示されます。

・「残地（のこされた土地）」が使い物にならなくなる悲劇

敷地の一部だけが道路にかかっている場合、道路部分だけを買い取られ、手元に「三角形の土地」や「10坪程度の狭小地」など、中途半端な形の「残地」が取り残されるケースが多発します。

・税金の特例を知らないと大損する

立ち退きによって数千万円〜数億円の補償金（現金）が一気に入金されます。しかし、税務の知識がないまま放置すると、翌年に莫大な譲渡所得税が課税され、手元現金を大幅に削られてしまいます。

都市計画道路の指定や立ち退き要請は、見方を変えれば「国や東京都が相場通りの適正価格で土地を現金で買い取ってくれる一大イベント」でもあります。

このピンチをチャンスに変えるサバイバルルートは以下の3つです。

◆ 杉並・中野エリアにおける都市計画道路・収用予定地のサバイバルルート比較

ルート①：収用の「5,000万円特別控除」の活用
・立ち退き補償金のうち、譲渡所得から「最大5,000万円」を非課税控除して現金を手元に残す。
・5,000万円までの利益に税金が1円もかからず、手元に綺麗な現金を残して納税資金に充当できる。
・補償金の総額が5,000万円を超える場合、超えた部分には通常通り課税される。

ルート②：「代替資産の取得（買い替え特例）」で都心へ進出
・補償金の全額を使い、都心一等地の区分マンションや高利回り物件を購入して税金を全額繰り延べる。
・税金の支払いを将来へ先送り（100%繰延）し、制限のない高収益資産へ無傷で資産を組み替えられる。
・決められた期間内（原則2年以内）に対象となる代替資産を見つけて購入する必要がある。

ルート③：残地・事業化前の「木造高機能アパート・暫定利用」
・53条制限の範囲内で建てられる「木造2階建ての高性能デザイナーズアパート」や「トランクルーム」を展開。
・制限を守りつつ最大限の家賃収入を稼ぎ、いざ収用になった際は建物移転補償金をきっちり受け取る。
・大規模な建築はできないため、1戸あたりの付加価値（設備・内装）を高める差別化が必須。

都市計画道路にかかっている土地を、中途半端に持ち続けるのは得策ではありません。
行政が買い取りに来たタイミングで「収用の特例（5,000万円控除 or 代替資産の買い替え）」をフル活用し、建築制限のない別のエリアの優良資産へと資産をシフトさせるのが、杉並・中野の地主が勝ち抜くための最もスマートな脱出ルートです。