地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

タイムリーなニュースとして、2026年4月3日、政府は成年後見制度の抜本的な見直しを含む民法改正案を閣議決定し、国会へ提出しました。「一度始めたら一生やめられない」という後見制度の終身制を廃止し、必要な期間だけ使えるようにする画期的な大改革です。

しかし、このニュースを見て「じゃあ、親が認知症になってから成年後見人をつければアパート経営も安心だね」と勘違いしてはいけません。なぜなら、今回の改正後であっても、成年後見制度の本質的な目的は「本人の財産保護（現状維持）」だからです。

家庭裁判所の監督下に入る後見制度では、以下のような「地主として当然の経営判断」は、財産を減らすリスクがある行為とみなされ、原則として100%認められません。

・アパートの大規模修繕のために、新たに銀行から融資を受けること

・古くなったアパートを解体して、新築へ建て替えること

・相続税を減らすために、前述の「生前贈与」や組み換え（売却）を進めること

つまり、後見制度に頼った瞬間、あなたの不動産経営は「一切の攻めも守りも許されない、ただ現状維持で朽ちていくのを待つだけの死に体」になってしまうのです。実際の新制度施行も2028年頃と見込まれており、今まさに判断能力が揺らいでいる親御様を持つ地主さんには待つ余裕はありません。

この絶望的な資産凍結を回避するために、親が「元気なうちに」仕込んでおくべきなのが「家族信託」です。
家族信託とは、一言で言えば「財産の『名義（経営・処分する権利）』だけを信頼できる子供に託し、そこから生まれる『家賃（利益）』はこれまで通り親が受け取り続ける」という魔法のような契約です。以下の数式は、家族信託によって不動産の「所有権」がどう分解されるかを表したものです。

不動産の所有権 = 管理・処分権（受託者：子） + 財産から利益を得る権利（受益者：親）

・贈与税は「1円もかからない」：名義（形式的な所有権）は子供に移りますが、家賃収入を受け取る権利（受益権）は親のまま動かないため、契約を結んだ時点では贈与税は一切発生しません。

・親が認知症になっても経営が止まらない：信託契約を結んだ後は、アパートの「名義人」は子供（受託者）になります。そのため、将来もし親の認知症が進行して判断能力を失ったとしても、子供自身の印鑑と判断だけで、アパートの大規模修繕の発注も、売却も、銀行融資の契約も、何一つ滞ることなく合法的に進めることが可能になります。

地主様がどちらの備えを進めるべきか、その役割の違いを一覧表で整理しました。

◆成年後見制度と家族信託の機能比較

①成年後見制度（法定後見）
・手続きのタイミング：認知症が進行した後に申し込む
・財産管理の目的：本人の財産保護・守り（裁判所が監督）
・大規模修繕や建替え：原則として不可（許可が下りない）
・相続税・節税対策：100%不可（現状維持のみ）
・ランニングコスト：専門家後見人の場合、一生月額数万円がかかる

➁家族信託（民事信託）
・手続きのタイミング：親が元気で頭がクリアなうちしか組めない
・財産管理の目的：円滑な資産運用・積極的なアパート経営の継続
・大規模修繕や建替え：子供の判断で自由に実行可能
・相続税・節税対策：生前贈与や組み換えなどを継続可能
・ランニングコスト：身内で管理するため月額の固定費はゼロ

この比較通り、先祖代々の土地や賃貸物件を「事業」として未来へ繋ぎたい地主家系にとって、成年後見ではなく「家族信託」を選ぶことは、2026年において疑いようのない絶対的な正解ルートです。