地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

そもそも「一度契約した家賃は、途中で勝手に変えられないのでは？」と思っていませんか？
日本の法律（借地借家法 第32条）では、以下の要件を満たす場合、大家から入居者に対して「建物の借賃の増減（家賃改定）」を請求する権利が明確に認められています。

①租税公課（固定資産税など）の増減があった場合

②土地・建物の価格上昇など、経済事情の変動があった場合

③近隣の類似物件の家賃相場と比較して、不相当になった場合

2026年の今、この「2」と「3」が強烈に当てはまります。物価高騰（インフレ）という明確な「経済事情の変動」があり、新築やリノベ物件の家賃相場は数年前より明らかに上昇しています。つまり、大家さんが家賃の値上げを打診することは、決して強欲な行為ではなく、「市場の適正価格に修正する、法律で認められた当然の経済活動」なのです。

いくら法律で認められているとはいえ、更新のタイミングでいきなり「来月から家賃を3,000円上げます」という通知だけを送りつければ、入居者は感情を害し、退去（空室リスク）に直結してしまいます。

そこで2026年のスマートな大家が実践しているのが、「値上げの通知」と「設備のバリューアップ（Give）」をセットにして提案する手法です。

例）「家賃を上げる代わりに、これをプレゼントします」という交渉

→「昨今の物価高騰や管理費用の増加に伴い、誠に心苦しいのですが、次回の更新より家賃を月額3,000円改定させていただきます。つきましては、ご不便をおかけするお詫びと、日頃の感謝を込めまして、室内の古いエアコンを『最新の省エネモデル』に無償で新品交換させていただきます（または、モニター付きインターホンを設置します／Wi-Fiを高速モデルに切り替えます等）。」

最新の省エネエアコンに変えれば、入居者は毎月の電気代が数千円安くなるため、実質的な家賃値上げ分の負担が相殺されます。大家側も、どのみち数年後には壊れて交換しなければならない設備を前倒しで替えるだけで済み、しかもそれを「恩着せがましく」交渉のカードとして使えるのです。

「それでも、値上げに怒って退去されてしまったら、空室期間の損失で大赤字になるのでは？」この恐怖心こそが、大家さんが値上げに踏み切れない最大の原因です。ここで、感情を排除して冷徹に「数式」で計算してみましょう。例えば、家賃7万円の部屋（10室）があり、全室に「3,000円の値上げ」を打診したとします。

値上げによる年間増収額 = 3,000円 × 10室 × 12ヶ月 = 36万円

もし、この値上げに納得できず、1人が退去してしまったとします。空室期間が3ヶ月、さらに原状回復費と募集の広告費（AD）で合計25万円のコストがかかったとしましょう。

◆ 家賃値上げ vs 退去リスクのシミュレーション

A：全員が値上げに合意（理想）
年間の収支変動：＋36万円の増収
トータル結果：年間＋36万円の利益増

B：1人が怒って退去した場合
年間の収支変動：値上げ増収（9室分：＋32.4万円）、退去損失（空室＋修繕：－25万円）
トータル結果：年間＋7.4万円の利益増（黒字）

C：値上げを一切しなかった場合
年間の収支変動：0円（現状維持）
トータル結果：実質的なインフレ負け（目減り）

数式が示す通り、「10人中1人が退去したとしても、残りの9人が値上げに合意してくれれば、大家の収支はトータルで黒字になる」のです。しかも、退去した部屋はリフレッシュして、今の高い市場相場（例えば7万5,000円）で新しく募集をかけることができます。

2026年現在、引越し業者の料金も恐ろしく高騰しているため、月2,000円〜3,000円程度の値上げであれば、「何十万円も払って引っ越すより、ここに住み続けた方がマシだ」と合理的に判断する入居者が圧倒的多数です。