地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

DIY型賃貸の最大のメリットは、大家さん側の初期投資が文字通り「0円」で済む点にあります。

通常、賃貸経営を始めるには「まず大家がお金を払って綺麗にし、後から家賃で回収する」というタイムラグとリスクが伴います。しかし、DIY型賃貸はこの構造を反転させます。

・雨漏り・傾き以外はすべてスルー： 流し台が昭和のままであろうが、畳が擦り切れていようが、壁紙が剥がれていようが関係ありません。「そのまま」で募集をかけます。

・原状回復（退去時の修繕）義務の免除： 「退去するときは、綺麗に直した状態のままで出ていっていいですよ（あるいは元に戻さなくていいですよ）」という特約を結びます。入居者にとっては、退去時の費用請求に怯えることなく、思い切り壁を塗ったり柱を立てたりできるため、これが最大の付加価値になります。

地主さんにとっては、「固定資産税を垂れ流すだけだったお荷物」が、1円の身銭も切ることなく、翌月から「家賃を生み出す資産」に変わるのです。

「勝手に壁を壊されて、家の強度が下がったらどうするの？」
「退去するときに『俺が直した分の材料費を払え』と揉めそう……」

そうした不安を解消するため、国土交通省は「DIY型賃貸借に関する契約書式・ガイドライン」を定めています。2026年現在の現場では、このルールをベースに以下のような取り決めを「書面」でガチガチに交わすのが鉄則です。

・事前の承諾制： 入居者は、DIYを行う前に「どこをどう直すか」の計画書を大家さんに提出し、承諾を得る必要があります。柱を抜くような構造に関わる大改造はここでブロックできます。

・財産価値の放棄（造作譲渡請求権の放棄）： 退去時に、入居者が「最新のキッチンに変えたから、その分の価値を買い取れ」と大家さんに請求できないよう、あらかじめ特約で明記します。

◆通常の賃貸借 vs DIY型賃貸の比較

【通常の賃貸（大家が直す）】
・初期投資（大家）：100万〜300万円
・想定家賃：地域相場（例：月7万円）
・退去時の状態：入居時の状態に戻させる
・入居期間：平均2〜3年

【DIY型賃貸（入居者が直す）】
・初期投資（大家）：0円
・想定家賃：相場より2〜3割安く設定（例：月5万円）
・退去時の状態：DIYした状態のまま（価値向上して）返ってくる
・入居期間：平均5年以上（愛着があるため超長期化）

家賃は相場より少し安く設定する必要がありますが、大家さんの持ち出しがゼロであるため、投下資本に対する利益率（ROI）は計算上、無限大になります。

「家賃が安くても、わざわざ自分で直して住む人なんて本当にいるの？」そう思うかもしれませんが、2026年の今、以下のような強烈な需要層が存在します。

・「タイパ・コスパ」を重視するZ世代・ミレニアル世代の趣味人
「自分の好きな北欧風（あるいはインダストリアル風）の部屋にしたいけれど、普通のアパートは釘一本打てない。だったらボロ家を安く借りて、YouTubeを見ながら自分で劇場型リノベを楽しみたい」という層。

・アトリエ兼住居を探すクリエイター・職人
音や汚れを気にせず作業ができる場所として、築古の戸建ては理想的な秘密基地です。

・初期費用を抑えたい一戸建て志望のファミリー
子供が小さく、泥汚れや傷を気にしたくないため、あらかじめ「傷つけても怒られない家」を求めています。

実質手残り = （設定家賃 × 期間）- 固定資産税

大家さんはリフォーム代（借金）の返済に追われることがないため、この数式における家賃収入のほとんどが、そのまま純利益として手元に残ります。