地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

不動産所得を計算する際、認められる経費の基本は「その収入を得るために直接必要だったもの」です。

◆税金関連（固定資産税・都市計画税）
貸している土地や建物にかかる分は全額経費です。ただし、「自分たちが住んでいる自宅分」は対象外なので、按分（あんぶん）計算が必要です。

◆損害保険料（火災保険・地震保険）
賃貸物件にかける保険料です。数年分を一括で払った場合は、その年ごとの分に分けて計上します。

◆修繕費
雨漏りの修理や、退去後のクリーニングなど。「元の状態に戻すための費用」は一括で経費にできます。

◆減価償却費（げんかしょうきゃくひ）
建物の購入代金を、耐用年数に応じて分割して経費にする、地主にとって最大の「現金の出ない経費」です。

◆立ち退き料
土地活用のために借家人に立ち退いてもらった費用は、原則として経費（または取得費）として認められます。

よく「領収書があれば何でも落ちる」と勘違いされがちですが、以下のものは不動産所得の経費にはなりません。

◆所得税・住民税
これらは「利益に対してかかる税金」であり、経費ではありません。

◆借入金の「元金」返済分
アパートローンの返済のうち、経費にできるのは「利息」だけです。元金の返済は「借金という負債が減って、自分の純資産が増える」行為なので、経費にはなりません。ここを勘違いすると、「手元にお金がないのに税金だけ高い」という地主特有のキャッシュフロー地獄に陥ります。

◆個人的な飲食費や旅行代
家族での食事を「打ち合わせ」として落とそうとするのは、税務調査の格好の標的です。

◆資産価値を高めるリフォーム（資本的支出）
単なる修理ではなく「部屋を豪華にする」「エレベーターを新設する」といったバリューアップ費用は、修繕費ではなく「資産」として計上し、数年かけて減価償却しなければなりません。

地主さんの申告で最も迷うのが「公私混同」に見えがちな支出です。これらは「事業との関連性」を客観的に説明できれば、経費として認められます。

1. 自動車関連費（ガソリン・保険・車検）
土地の巡回や管理会社との打ち合わせに使っているなら、使用頻度に応じて（例：3割は仕事用など）経費にできます。走行距離の記録などがあれば、説得力が増します。

2. 交際費
管理会社や地元の有力者、税理士との食事代などです。ポイントは「誰と何のために会ったか」を領収書の裏にメモしておくこと。この一手間が、税務署への「武装」になります。

3. 勉強代・視察費
不動産経営のための書籍代やセミナー参加費、あるいは他の成功物件を見に行くための交通費。これらは「経営者としての自己研鑽」として認められる立派な経費です。