地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

相続税申告において、最も大きな変動要素は土地の評価です。生前に評価をしていなかった、あるいは顧問税理士がざっくりとした計算しかしていなかった場合、ここが最大のチャンスとなります。

地主専門の税理士は、相続が発生してから改めて「現地」を徹底調査します。
「図面では綺麗な四角形だが、実際には使いにくい傾斜がある」「隣の家との間に、評価を下げられる私道が隠れている」「騒音や振動など、路線価には反映されていないマイナス要因がある」……。こうした「現地にしかない証拠」を積み上げ、鑑定評価に近いレベルまで評価を落とし込むことで、申告直前でも評価額を2割、3割と下げられるケースは多々あります。

机上の空論ではなく、泥臭く現場を歩くこと。これが、発生後でも間に合う最強の節税術です。

相続が発生した後、最も重要な意思決定は「誰がどの土地を継ぐか」を決める遺産分割協議です。この分け方一つで、税金が劇的に変わります。

その筆頭が「小規模宅地等の特例」です。例えば、亡くなった親と一緒に住んでいた子供がその自宅敷地を相続すれば、評価額が80％も減額されます。これを「とりあえず母親に」とか「法定相続分で平等に」と安易に決めてしまうと、この特例がフルに活かせないことがあります。

また、将来の「二次相続（次に母親が亡くなった時）」まで見据えたシミュレーションを行い、今回あえて子供に多く継がせるのか、あるいは配偶者の税額軽減を優先するのか。この「分け方の黄金比」を申告期限ギリギリまで練り上げることが、後出しでできる最大の対策となります。

土地はあっても現金がない。そんな地主さんの窮地を救うのが、相続発生後3年10ヶ月以内に土地を売却する場合に使える「取得費加算の特例」です。

これは、売却した土地にかかる譲渡所得税を計算する際、支払った相続税の一部を経費（取得費）として差し引けるという、地主にとって非常に有利な制度です。
つまり、「相続税を払うために土地を売る」のであれば、この期限内に売却することで、売却益にかかる税金を大幅に減らすことができるのです。

相続発生直後から、どの土地をこの特例を使って売却し、納税資金を作るか。この「売却戦略」を10ヶ月以内に策定し、実行に移す。これこそが、資産を減らさずに相続を乗り切るための、時間との戦いにおける勝利の鍵となります。