地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

多くの地主さんが誤解しているのは、「家族がいれば、親の代わりに判を押せるだろう」という点です。

しかし、現代のコンプライアンスは非常に厳格です。銀行、不動産会社、司法書士は、本人の明確な意思確認ができない限り、絶対に契約を進めません。

具体的に、認知症になると以下のようなことが一切できなくなります。

・不動産の売却： 相続税を払うために土地を売ろうと思っても、本人の意思がないと売買契約が結べません。

・アパートの建築や大規模修繕： 銀行からの融資が受けられなくなり、老朽化した建物を放置するしかなくなります。

・生前贈与： 節税のために子や孫へ資産を移したくても、贈与は「契約」であるため、無効となってしまいます。

つまり、対策が「未完成」のまま本人の判断能力がなくなると、そこから先はただ相続が発生するのを指をくわえて待つだけ、という非常に不利な状況に追い込まれるのです。

「認知症になっても、成年後見制度（家庭裁判所が選んだ後見人が財産を管理する仕組み）を使えばいいのでは？」と考える方もいるでしょう。

しかし、ここに地主さんにとっての大きな罠があります。

成年後見制度の目的は、あくまで「本人の財産を守ること」にあります。

家庭裁判所の厳しい監視下に置かれるため、以下のような「地主としての積極的な経営判断」は、原則として許可されません。

・相続税対策のための養子縁組や贈与

・節税目的のアパート建設（負債を負う行為）

・資産の組み換え（土地を売って、より収益性の高い物件を買うなど）

後見人は、本人のために資産を「減らさない」ことに注力します。

しかし、地主の相続対策とは、時として資産の形を変えたり、一時的に債務を負ったりすることで、将来の家族の負担を減らす作業です。

この「守り」の後見制度と、「攻め」の相続対策は、根本的に相性が悪いのです。

こうした問題を一気に解決するのが「家族信託」という仕組みです。

これは、親が元気なうちに「土地の管理・処分の権限」を信頼できる子などに託しておく契約です。

家族信託の画期的な点は、以下の3つの役割を分けることにあります。

・委託者（親）： 財産を預ける人

・受託者（子）： 財産を管理・処分する人

・受益者（親）： 財産から得られる利益（家賃など）を受け取る人

この契約を結んでおけば、たとえ将来親の判断能力が低下しても、管理権限を持つ「受託者（子）」の判断で、アパートの修繕も、土地の売却も、予定していた相続対策も、止めることなく実行し続けることが可能です。

しかも、家賃収入などは引き続き「受益者（親）」のものになるため、親の老後資金が脅かされることもありません。

「所有権の殻」は親が持ち、「管理のバトン」だけを子に渡す。この柔軟な設計こそが、地主の家系に今、最も求められている形なのです。