地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

貸宅地の最大のリスクは、所有権を持っていても「自由に使えない」という点にあります。
特に古い借地法（旧法）が適用されている契約の場合、借地権の力は非常に強く、地主側から「契約を更新しない」「立ち退いてほしい」と伝えるには、正当な事由と多額の立ち退き料が必要になることがほとんどです。

相続が発生して、子がその土地を引き継いだとしても、自分たちが家を建てることもできなければ、アパートを建てて収益を上げることもできません。
さらに、建替えや譲渡のたびに借地人と交渉を行う必要があり、代を重ねるごとに借地人との面識も薄れていくため、交渉は年々難航する傾向にあります。

引き継ぐ側の子からすれば、「権利は不自由で手間ばかりかかる土地」という重荷になってしまうのです。

税務上の「評価」と、実際の「価値」のズレが、地主を苦しめる第2の要因です。
相続税を計算する際、貸宅地（底地）は更地の評価から借地権割合（多くの都市部では60%〜70%）を引いた価格で評価されます。
一見すると評価が下がって節税になっているように見えますが、問題は「その価格で売れるかどうか」です。

現実問題として、借地人が住んでいる状態の底地を第三者に売却しようとしても、市場価格の10%〜20%程度でしか売れないことが珍しくありません。
買い手が限られる（投資家や専門業者のみ）ためです。
それなのに、相続税は税務上の高い評価額をもとに課税されます。つまり、「納税額は高いのに、売っても現金が作れない」という最悪のキャッシュフローに陥る可能性があるのです。

これが「貸宅地は爆弾だ」と言われる最大の理由です。

この爆弾を次世代に渡さないためには、親が元気なうちに権利関係を整理しておくことが不可欠です。具体的な解決策は、主に以下の3つです。

借地人に底地を買い取ってもらう： 借地人にとっては「自分の土地」になるメリットがあるため、最も円満な解決法です。

借地権を買い戻す、または等価交換： 借地権を買い取って完全な所有権に戻すか、土地を半分に分けて一方は地主、一方は借地人の所有（更地）にする「等価交換」を行い、自由度の高い土地に変えます。

専門業者への売却： 借地人との交渉が難しい場合、底地専門の買い取り業者に売却して現金化し、その資金で他の相続税対策を行うことも一つの手です。

これらの整理には、測量や借地人との信頼関係、専門的な法知識が必要になるため、数年単位の時間がかかります。「まだ地代が入っているから」と放置せず、早めに着手することが重要です。