地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

1. 都心隣接エリア特有の「高評価×相続税」

戸田市最大の特徴は「埼玉なのに、評価は都内水準に近い」 ことです。

【評価のイメージ】

・戸田公園駅周辺：1㎡あたり55〜85万円前後

・戸田駅・北戸田駅周辺：45〜75万円前後

・駅徒歩圏住宅地：40〜70万円前後

地主の場合

・150〜200㎡程度の自宅敷地

・駐車場

・賃貸アパート用地

を合算すると、基礎控除を大きく超えるケースが非常に多いのが戸田市です。

2. 水害リスクが「相続後の選択肢」を狭める

戸田市は荒川・新河岸川流域に位置し、ハザードマップを重視する相続人・買主が年々増えている市でもあります。

・売却時の重要事項説明が重くなる

・建替え・新築で制限が出る場合

・相続人が「持ちたくない」と感じやすい

結果として「評価は高いが、心理的に扱いづらい土地」になりやすいのが戸田市の特徴です。

3. 駐車場・築古アパートが相続税を押し上げる

戸田市の地主が多く保有するのが

・月極駐車場

・築年数の古いアパート

しかし

・駐車場は更地評価

・老朽アパートは収益性が低い

・評価だけが高い

結果として

・ 相続税が重くなる
・ 納税資金が不足する
・ 相続後に売却を迫られる

という 都市型地主特有の相続トラブル が起こりやすくなります。

4. 分割しにくい土地が“争族”を招く

戸田市は

・区画が細かい

・敷地延長・不整形地が多い

・再建築制限が絡む土地も多い

ため、公平な分割が極めて難しい市 です。

遺言がない場合

・共有名義

・売却前提の相続

になりやすく、家族関係が悪化しやすいエリア と言えます。

戸田市の地主相続を成功させる柱

① 相続税評価をしっかり下げる
② 水害リスクを踏まえて不動産を整理する
③ 遺言で地主相続を完成させる

1. 評価を下げる：小規模宅地と補正は必須

戸田市の地主相続で最重要なのが、評価を取り切ること です。

・小規模宅地等の特例（自宅330㎡まで80％評価減）

・不整形地補正

・間口狭小補正

・奥行価格補正

これらを正しく適用することで、相続税が 数百万円〜数千万円単位で変わることも珍しくありません。

2. 不動産整理：駐車場・低地は早めに判断

戸田市の地主相続で重要なのが「水害リスクを含めた将来方針」 です。

地主が元気なうちに

・ 駐車場は建物化／売却を検討
・ 低地・浸水想定エリアの土地は早めに判断
・ 納税資金用の現金を確保
・ 管理負担の大きい土地を減らす

戸田市では「そのうち考える」が一番危険です。

3. 遺言＋代償分割で都市型相続を安定させる

戸田市の地主相続は、遺言がないと高確率で揉めます。

◆対策

・ 公正証書遺言の作成
・ 自宅・収益不動産の承継者を明確に
・ 代償分割の方法と原資を指定
・ 売却前提か保有前提かを明記

地主にとって遺言は最後の経営判断 です。

◆ ステップ1：資産棚卸し（評価×水害×収益）

【項目・内容】

・不動産 自宅・駐車場・アパート
・評価 路線価・倍率
・収益 実質利回り
・ハザード 浸水想定
・規制 接道・再建築
・子の意向 継ぐ／売る

戸田市では棚卸しをすることで「相続が詰まる不動産」が明確になります。

◆ ステップ2：相続税試算＋納税資金確認

戸田市では

・相続税の有無

・納税資金不足

・売却が必要な不動産

を 事前に確定させること が不可欠です。

◆ ステップ3：地主としての最終判断

【整理すべき資産】

・収益性の低い駐車場

・老朽アパート

・水害リスクが高い土地

【残すべき資産】

・自宅（承継者が明確な場合）

・収益性の高い賃貸不動産

・流動性のある土地

地主に必要なのは「土地を持つこと」ではなく「家族が納得して引き継げる形」 です。