地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

1. 「郊外なのに」土地評価が意外と高い

所沢市の地主が最初につまずくのが
土地評価の高さ です。

【評価のイメージ】

・所沢駅・新所沢駅周辺：1㎡あたり40〜70万円前後

・小手指・狭山ヶ丘：30〜55万円前後

・駅徒歩圏の整形地はさらに高評価

地主の場合

・自宅敷地

・元農地の宅地

・小規模な収益不動産

を合算すると、簡単に基礎控除を超える ケースが珍しくありません。

「埼玉の郊外だから大丈夫」という認識は、所沢市の地主にとっては非常に危険です。

2. 駐車場・更地が相続税を押し上げる

所沢市の地主がよく持つのが

・月極駐車場

・更地

・資材置場

これらは

・原則、更地評価

・収益性は低い

・相続税評価だけが高い

という特徴があり、相続税を最も押し上げる資産 になりがちです。

結果

・ 納税資金が足りない
・ 売却を迫られる
・ 家族で対立する

という流れが非常に多いのが所沢市です。

3. アパートが「救いにも罠にもなる」

所沢市では

・小規模アパート

・築古賃貸

を所有する地主も多くいます。

確かに

・貸家建付地評価

・貸家評価

により相続税評価は下がります。

しかし

・修繕費が重い

・空室が増える

・子どもが経営を嫌がる

結果として、相続後に「売る・残す」で揉める原因になるケースが非常に多いのが現実です。

4. 分けられない不動産が争族を招く

所沢市の地主相続で典型的なのが、分割不能問題 です。

・自宅は1か所

・アパートも1棟

・代償金を払う現金がない

この状態で遺言がないと「相続＝売却」になる可能性が一気に高まります。

所沢市の地主相続を成功させる柱

① 相続税評価を徹底的に下げる
② 不動産を戦略的に整理する
③ 遺言で地主相続を完成させる

1. 評価を下げる：小規模宅地と貸家評価を使い切る

所沢市の地主相続では、評価をどこまで下げられるかが勝負 です。

◆重要ポイント

・小規模宅地等の特例→ 自宅330㎡まで80％評価減

・貸家建付地評価

・貸家評価

・不整形地・間口狭小補正

これらを正しく使うことで、相続税が 数百万円〜数千万円単位で変わることも珍しくありません。

2. 不動産整理：「全部残す地主」は必ず詰む

所沢市の地主相続で最重要なのが不動産の選別 です。

地主が元気なうちに

・ 収益性の低い駐車場は整理
・ 築古アパートは将来方針を決定
・ 自宅を誰が継ぐか決める
・ 売却用資産を一部確保

所沢市では「全部残す」という判断が、相続時に一番苦しくなります。

3. 遺言＋代償分割で地主相続を安定させる

所沢市の地主相続は、遺言がないと高確率で揉めます。

◆対策

・ 公正証書遺言の作成
・ 自宅・アパートの承継者を明確に
・ 代償分割の方法と原資を指定
・ 売却前提か保有前提か明記

地主にとって遺言は最後の経営判断 です。

◆ ステップ1：資産棚卸し（不動産比率を可視化）

【項目と内容】

・不動産 自宅・アパート・駐車場
・評価 路線価・固定資産評価
・現金 預貯金
・借入 ローン残高
・子の意向 住む／住まない

所沢市の地主はこの棚卸しだけで「相続の厳しさ」に気づくケースが非常に多いです。

◆ ステップ2：相続税試算（必須）

税理士による試算で

・想定相続税額

・納税資金の不足

・売却が必要な資産

を必ず確認します。

所沢市の地主は試算なしの相続＝土地流出と言っても過言ではありません。

◆ ステップ3：資産組み替え（地主としての決断）

【整理すべき資産】

・収益性の低い駐車場

・老朽化した賃貸不動産

・相続人が扱えない土地

【残すべき資産】

・自宅（承継者が明確な場合）

・立地の良い賃貸不動産

・換金性の高い土地

地主に必要なのは「土地への愛着」より「次世代が守れる形」 です。