地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

1. 山林は「評価が低い＝安心」ではない

秩父市の地主が最も誤解しやすいのが、山林は評価が低いから問題ない という考えです。

確かに

・山林1㎡あたりの評価は低い

・相続税評価額だけを見ると大したことがない

しかし実務では

・面積が数万㎡単位

・複数箇所に点在

・他の宅地・農地と合算

されるため、結果的に相続税が発生するケースも決して珍しくありません。

さらに問題なのは

・ 相続税よりも 相続後の「管理・処分・押し付け合い」

です。

2. 山林・原野は「誰も引き取りたがらない資産」になる

秩父市の地主相続で最も深刻なのが山林・原野の扱い です。

・境界が分からない

・道がない

・管理に手間がかかる

・売却先がほぼない

結果として「相続人全員が引き取りたくない」という事態が頻発します。

遺言がない場合

・ 共有名義になる
・ 管理責任が曖昧になる
・ 固定資産税だけが続く

という 負動産スパイラル に陥ります。

3. 農地も「使い道がないと負担」になる

秩父市では

・平地に農地

・山裾に畑

を持つ地主も多く見られます。

しかし

・農業を継ぐ相続人がいない

・市街化調整区域が多い

・転用・売却が難しい

結果として農地も相続後に重荷になるケースが非常に多いのが秩父市の特徴です。

4. 子どもが秩父を離れているケースが多い

秩父市の地主家庭では

・子どもは都内・県南在住

・秩父に戻る予定がない

・山林・畑の管理が現実的でない

というケースが非常に多く、地主として「誰が土地を引き継ぐのか」を決めないまま相続を迎えると、ほぼ確実に揉めます。

秩父市の地主相続を成功させる柱

① 土地を「分ける」より「選別する」
② 山林・農地を整理する勇気を持つ
③ 遺言で地主相続を整理する

1. 土地を選別する：全部引き継がせない

秩父市の地主相続で最も重要なのは「全部残さない」という決断 です。

地主が元気なうちに

・ 管理できる土地
・ 将来使う可能性がある土地
・ 売却・活用できる土地

と

・ 山奥の山林
・ 境界不明の原野
・ 使い道のない農地

を はっきり分けること が必要です。

2. 山林・農地は「早めに手放す」選択肢も持つ

秩父市では

・山林の寄付

・山林の無償譲渡

・一部売却

・相続土地国庫帰属制度の検討

など、「所有し続けない選択」を検討することが重要になります。

相続してからでは

・判断が遅れる

・兄弟で意見が割れる

・何も決まらなくなる

という事態になりがちです。

3. 遺言で「誰が何を引き継ぐか」を明確にする

秩父市の地主相続では、遺言がないとほぼ確実に揉めます。

◆対策

・ 公正証書遺言の作成
・ 山林・農地の扱いを明確化
・ 引き取らない土地の方針も記載
・ 共有名義を原則避ける

地主が決めなければ、相続人は動けません。

◆ ステップ1：全資産の棚卸し（場所ベース）

【項目と内容】

・種類 山林・農地・宅地
・場所 地番・位置
・面積 公簿
・境界 不明／一部不明
・管理 実質可能か
・子の意向 引き取る／不可

秩父市では棚卸しをした瞬間に「これは相続させてはいけない土地」が必ず見えてきます。

◆ ステップ2：相続税より「相続後」を重視した試算

秩父市では

・相続税が少ない

・しかし処分できない

というケースが多いため、税金だけでなく、管理・処分コストを含めて判断することが重要です。

◆ ステップ3：地主としての最終判断

【残す土地】

・自宅と生活圏の土地

・管理できる農地

・将来使う可能性のある土地

【整理する土地】

・山奥の山林

・境界不明の原野

・相続人が扱えない土地

地主に必要なのは「先祖の想い」より「次世代の現実」 です。