地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

1. 埼玉トップクラスの土地評価が相続税を直撃する

大宮区最大の特徴は、圧倒的な土地評価の高さ です。

【評価のイメージ】

・大宮駅周辺商業地：1㎡あたり80〜150万円超

・駅徒歩圏住宅地：50〜80万円前後

・高鼻町・浅間町など：40〜70万円前後

地主の場合

・自宅敷地が広い

・商業地・近隣商業地を所有

・賃貸ビル・アパートを保有

というケースが多く、評価額が2億円〜5億円規模になることも珍しくありません。

その結果

・ 相続税が数千万円〜億単位
・ 納税資金が足りない
・ 土地を売却せざるを得ない

という事態が、現実に起きています。

2. 自宅・商業地・収益不動産が一気に評価される

大宮区の地主相続で厄介なのが、資産構成が多様すぎること です。

◆よくある構成

・高評価の自宅

・店舗・事務所

・賃貸マンション

・駐車場（更地評価）

これらがすべて合算されることで想像以上の相続税額 になります。

「収益不動産があるから大丈夫」ではなく、収益不動産があるからこそ相続税が重くなるのが大宮区の地主相続です。

3. 分けられない土地が争族を招く

さいたま市大宮区は

・立地が良い

・1筆あたりの価値が高い

一方で

・物理的に分けにくい

・自宅は1か所

・商業地も1区画

という特徴があります。

そのため

・ 誰が自宅を継ぐのか
・ 収益不動産を誰が持つのか
・ 他の相続人への代償金

が決まらず、地主相続が争族に発展しやすい のです。

4. 子どもが「大宮の地主」を重荷に感じるケース

大宮区の地主家庭では

・子どもは都内在住

・仕事・生活拠点が別にある

・大きな不動産管理を負担に感じる

・相続後は売却したい

というケースも非常に多いです。

地主として「誰が地主を引き継ぐのか」を決めないまま相続を迎えると、土地は簡単に手放されてしまいます。

大宮区の地主相続を成功させる柱

① 評価を徹底的に下げる
② 不動産を戦略的に整理する
③ 遺言で地主相続を完成させる

1. 評価を下げる：使える特例はすべて使う

大宮区の地主相続では、相続税対策は必須中の必須 です。

◆ 特に重要

・小規模宅地等の特例
　→ 自宅敷地330㎡まで80％評価減
　→ 事業用地400㎡まで80％評価減

・貸家建付地評価

・貸家評価

・不整形地・間口補正

これらを正しく使うだけで、相続税が数千万円単位で変わることは珍しくありません。

2. 不動産整理：「全部残す地主」は失敗する

大宮区の地主相続で最も重要なのが、不動産の選別 です。

地主が元気なうちに

・ 自宅を誰が継ぐか決める
・ 収益性の低い物件は整理
・ 駐車場を賃貸化・売却検討
・ 売却用と承継用を分ける

大宮区では「全部残す」より「核となる資産だけ残す」ことが相続成功のカギです。

3. 遺言＋代償分割で地主相続を守る

大宮区の地主相続で遺言がない場合、ほぼ確実に揉めます。

◆対策

・ 公正証書遺言
・ 自宅・商業地の承継者を明確に
・ 代償分割の金額と方法を指定
・ 売却前提か保有前提か明記

大宮区の地主にとって遺言は「最後の経営判断」 です。

◆ ステップ1：資産棚卸し（徹底的な見える化）

【項目・内容】
・不動産 自宅・商業地・賃貸
・評価 路線価・実勢価格
・収支 賃料・維持費
・借入 ローン残高
・子の意向 継ぐ／売る

大宮区では棚卸しをするだけで、相続税の重さ がはっきりします。

◆ ステップ2：相続税試算（必須）

税理士による試算で

・想定相続税額

・納税資金不足額

・売却が必要な資産

を必ず確認します。

大宮区の地主は「試算なしの相続＝土地流出」と言っても過言ではありません。

◆ ステップ3：資産組み替え（地主としての最終判断）

【整理すべき不動産】

・収益性の低い賃貸

・管理負担が大きい物件

・駐車場のみの土地

【残すべき不動産】

・自宅

・駅近・商業地

・収益性が安定した物件

地主に必要なのは「資産の量」ではなく「戦略」 です。