地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

1. 農地と山林の割合が非常に高く、相続の難易度が高い

三浦市の地主は、農地・果樹園・雑種地・山林を大量に所有しているケースが多い。

【三浦市の土地の傾向】

・初声町：農地が広大

・南下浦町：畑と住宅が混在

・城ヶ島：自然公園法などの規制が強い

・三崎町：商業地もあるが土地の形が複雑

農地の相続は特に難しく

・ 売却しづらい
・ 使い道が限られる
・ 相続後に管理が大変
・ 固定資産税がかかる
・ 子どもが継ぎたがらない

“農地の多い地主ほど相続で苦しむ”これは三浦市の大きな特徴です。

2. 海沿いの土地は評価が高く相続税が重い

海沿いの三浦海岸・南下浦町で地主が大きな宅地を所有しているケースも多い。

【路線価イメージ】

・三浦海岸駅周辺：1㎡あたり10〜25万円

・南下浦町上宮田：12〜22万円

・三崎口周辺：7〜14万円

・三崎港周辺：10〜18万円

海沿い・駅近の土地ほど評価が高いため

・ 納税額が膨らむ
・ 土地が売れないと支払えない
・ 家族が困る

という“地主相続破綻”が起きやすいのです。

3. 古い住宅・空き家の管理負担が大きい

三浦市は古い家が多く、相続後に空き家化しやすい地域です。

地主の典型的な悩み

・築40〜60年の家が多い

・修繕費が高い

・広い敷地の管理が負担

・海風で劣化が早い

・放置すると倒壊リスク

・固定資産税が増える可能性

相続後に空き家を抱えると家族にとって大きな負担となります。

4. 子どもが市外に住み、土地を継がない問題

三浦市の地主が最も直面している問題

「子どもが継がない」

理由

・東京・横浜に就職

・三浦市には戻らない

・農業を継ぐ予定がない

・古い家の管理ができない

・大きすぎる土地に魅力を感じない

これが相続時のトラブルの原因になります。

三浦市の地主相続を成功させるには

① 評価を下げる
② 土地を整理して分割できる形にする
③ 遺言と家族会議で争いを防ぐ

1. 評価額を下げる：特例 × 農地の適正評価

特に重要な節税制度「小規模宅地等の特例」

【土地用途・評価減・上限】

・自宅 80％減 330㎡
・賃貸用地 50％減 200㎡

農地については

・固定資産税評価・倍率方式

・事業的農地の評価減

・農地転用の可否で評価が変わる

など、専門的な判断が必須です。

さらに「貸家建付地評価」を使えるケースでは評価をより下げることができます。

2. 土地整理：分筆・地目変更・売却の決断

三浦市の地主に最も必要なのは「土地の整理」です。

★整理のポイント
・境界確定測量
・分筆で分けやすくする
・農地の転用（駐車場・資材置場など）
・古家の解体
・雑種地・山林の早期売却
・三崎口・三浦海岸エリアは需要を考慮

特に農地の整理は三浦市の地主にとって必須と言えます。

3. 遺言と家族会議で“争族”を防ぐ

三浦市の地主は1つの土地が広く、価値も高い。

そのため遺言がないと争いになる確率が非常に高い。

★対策
・公正証書遺言は必須
・土地の共有は絶対に避ける
・年に1回の家族会議
・資産・評価額を家族に公開

地主相続の成功は「どれだけ事前に準備したか」で決まります。

◆ ステップ1：資産棚卸し（現状の把握）

土地と建物をすべて見える化

【項目と内容】

・地目 農地・山林・宅地・雑種地
・建物 古家・空き家の状態
・評価 路線価・倍率方式
・接道 再建築可否
・法律規制 農地法・自然公園法など
・子の意向 継ぐ／継がない

三浦市は規制が多いため、棚卸しだけでも方向性が見えることが多いです。

◆ ステップ2：相続税の試算（納税額を具体化）

税理士による試算で

・相続税額

・特例の適用範囲

・売却が必要な土地

・納税資金の準備

が明確になります。

特に三浦市は「農地評価 × 海沿いの高評価」という特性があるため、正確な試算が欠かせません。

◆ ステップ3：資産組み替え（未来の地主戦略）

三浦市の特徴を踏まえて

【売却すべき土地】

・管理できない農地

・山林・雑種地

・再建築不可の土地

・子どもが欲しがらない土地

・空き家を抱えている土地

【残すべき土地】

・駅近の宅地

・海沿いの希少性の高い土地

・将来も需要が見込める住宅地

・子どもが使う予定のある土地

地主に必要なのは“残す土地を選ぶ力”です。

◆ ステップ4：専門家チームで対応する

三浦市の地主相続は「農地・海沿い・空き家・山林」など課題が多岐にわたるため、専門家の協力が不可欠です。

【専門家と役割】

・税理士 相続税の試算・節税設計
・不動産相続専門家 土地整理・売却戦略
・司法書士 遺言・登記
・測量士 境界・分筆
・建築士 古家の活用提案

ワンストップ対応が地主の安心につながります。