地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

1. 海沿い地域の評価が非常に高い

逗子市の最大の特徴は、湘南の中でも海沿いの評価が突出して高いこと。

【路線価イメージ】

・逗子海岸周辺：1㎡あたり35〜100万円

・新宿・桜山：25〜60万円

・逗子駅周辺：25〜55万円

・久木・池子：20〜40万円

・小坪（鎌倉寄り）：25〜70万円

地主は広い宅地を持つため評価額はすぐに1億〜5億円規模になります。

その結果

・ 相続税が非常に高額
・ 納税資金が足りない
・ 海沿いの土地を手放すケースも

人気の高さが、そのまま相続負担につながるのです。

2. 古い住宅・別荘の管理が困難

逗子市は古くから別荘地・住宅地として発展しています。

地主が抱える典型的な問題は

・昭和期の古い家屋が多い

・修繕費が高額

・老朽化で倒壊リスク

・空き家になると固定資産税が増える

・海沿いは潮風で痛みが早い

子どもが住まないため空き家化しやすい

特に“海が近い”という魅力が逆に建物維持の負担を大きくしています。

3. 山林・傾斜地があり土地活用が難しい

逗子市は海のイメージが強い一方で、実際には山林や斜面地が非常に多い。

地主が困りやすいポイントは

・建築が難しい

・土砂災害警戒区域が多い

・道路付けが悪く使いづらい

・管理コストが高い

・売却先が見つかりにくい

こうした土地は相続すると子どもが大きな負担を抱えることになります。

4. 子どもが逗子に戻らず“土地を継がない問題”

逗子市の地主家庭によくあるパターンは

・子どもは東京・横浜で暮らしている

・都心で生活基盤ができている

・逗子に戻る予定がない

・大きな家・広い土地は不要

・管理コストを負担したくない

結果として

・ 土地はいらない
・ 売却して現金にしてほしい
・ 兄弟で意見が合わない

地主相続が“争族”になる典型例です。

地主相続を成功させる３つの柱

① 評価額を下げる
② 土地を整理して分けられる形にする
③ 遺言と家族会議で争いを防ぐ

1. 評価額を下げる：特例 × 賃貸 × 正確な評価

最も効果の高い相続税対策「小規模宅地等の特例」

【土地用途・減額率・上限面積】
・自宅敷地 80％減 330㎡
・賃貸用地 50％減 200㎡

海沿いの土地ほど効果が大きい制度です。

さらに「貸家建付地評価」で敷地評価を下げることが可能。

ただし注意

・老朽アパートを節税目的で残すのは危険

・海沿いは建物の維持コストが高く逆効果になることも

・節税効果と実務のバランスを取ることが重要です。

2. 土地整理：分筆・売却・活用転換の３大戦略

逗子市の地主が最も悩むのは、土地が大きすぎて分割できないこと

地主が元気なうちに

・ 境界確定測量
・ 分筆で公平に分けられる形にする
・ 売れにくい傾斜地は早期売却検討
・ 古家の解体で価値向上
・ 海沿いは景観規制への対応
・ 活用が難しい土地は収益化（駐車場など）

整理された土地は

・分割しやすい

・売却しやすい

・管理しやすい

地主相続では必須の作業です。

3. 遺言＋共有回避＋家族会議で争族を防止

逗子市の地主相続では1つの土地の価値が非常に大きいので遺言がないと争いが起きやすい。

★対策
・ 公正証書遺言の作成は必須
・ 共有名義はトラブルの元（絶対回避）
・ 毎年の家族会議で情報共有
・ 資産一覧を子どもに説明

地主相続の成功は「親がどれだけ意思を示せるか」にかかっています。

◆ ステップ1：資産棚卸し（まず全体像を把握）

★地主が持つ土地を一覧化

【項目と内容】
地目 宅地・山林・雑種地
評価 路線価・倍率地域
建物 古家・別荘の状態
接道 再建築可否
規制 景観条例・風致地区など
子の意向 継ぐ／継がない

これだけで相続の方向性が見えてきます。

◆ ステップ2：相続税試算（現実を数字で確認）

税理士の試算により

・納税額

・特例の使い方

・負担の大きい土地の特定

が明確になります。

逗子市は評価額が高いため、試算なく相続を迎えるのは極めて危険です。

◆ ステップ3：資産組み替え（未来型の地主戦略）

逗子市の特性を踏まえた判断

【売却すべき土地】

・管理が大変な傾斜地

・古家が限界の建物

・子どもが継がない土地

・活用できない山林

【残すべき土地】

・海沿いの希少価値の高い宅地

・駅近で利便性の高い土地

・将来も需要のある住宅地

・子どもが実際に使う予定の土地

“全部残す”のは相続破綻のパターンです。
地主には“残す土地を選ぶ力”が必須です。

◆ ステップ4：専門家チームの構築

逗子市の地主相続は土地の形状・規制・評価が複雑なため、専門家の連携が欠かせません。

【専門家と役割】
・税理士 評価減・相続税の試算
・不動産相続コンサル 土地整理・売却・活用計画
・司法書士 遺言・名義変更
・測量士 境界確定・分筆
・建築士 古家・別荘の活用提案

ワンストップ体制が地主を救います。