地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

1. 新百合ヶ丘エリア中心に地価が高い

麻生区は川崎市の中でも土地評価が高いエリアの一つです。

【路線価イメージ】

・新百合ヶ丘：1㎡あたり40〜75万円

・柿生・百合ヶ丘：25〜50万円

・五月台・黒川：18〜35万円

・岡上地区：15〜30万円

地主が所有する宅地は広大なことが多く…

・ 相続評価額が軽く 1億円超え
・ 現金不足 → 相続税支払い困難
・ やむなく土地売却

という厳しい事態に直面しやすいです。

2. 農地・雑種地が負動産化しやすい

麻生区は市街化調整区域が多く残り特に岡上・黒川エリアなどでは農地や雑種地が一定数存在します。

しかし農地は

・売りにくい

・活用しにくい

・固定資産税は発生

・実家管理者がいないと荒れる

相続時には最も扱いに困る資産です。

3. アパートが築古化＝負債に変わるリスク

麻生区の地主が多く所有する昭和〜平成初期に建てられたアパート。

相続の時には

・修繕費が急増

・空室率が悪化

・耐震性・老朽問題

・子どもは管理拒否

「収益資産」が「負動産」へと一気に転落する可能性があります。

4. 子どもが継がず争族リスク大

地主本人：「土地は代々守ってきたもの」

子ども：「都内で働くし管理は無理。現金で欲しい」

このズレによって

・ 相続の時に意見が割れ
・ 土地分割で揉め
・ 家族関係が壊れる

というケースが非常に多い地域です。

地主相続を成功させる３大原則

① 評価を下げる
② 整理して分けやすくする
③ 争いを未然に防ぐ

1. 評価を下げる：小規模宅地等の特例＋貸家建付地

相続税対策の柱になるのは

【土地用途・評価減・上限面積】

・自宅敷地 最大80％減 330㎡
・賃貸用地 最大50％減 200㎡

これを活かせるかどうかで、納税額が数千万円単位で変わります。

さらに貸家建付地評価で追加の評価減も可能。

ただし、老朽アパートは戦略的判断が必要
→ 建替え？ 売却？ 用途転換？

「継ぐべき不動産」と「整理すべき不動産」を分けましょう。

2. 土地整理：分筆・地目変更・境界確定

麻生区地主相続の最大トラブル要因は「土地が大きすぎて分けられない問題」

★対策

・境界確定測量

・分筆で複数区画にする

・農地→宅地への転用検討

・未利用地は収益化 or 売却

整理された土地は資産価値が高まり、相続もスムーズになります。

● 3. 争族予防：遺言＋家族会議＋共有回避

地主相続で最も大切なのは

・ 公正証書遺言（方針を明確化）
・ 共有名義は避ける（管理不能化の原因）
・ 年1回の家族会議（合意形成）

地主本人が「誰に、何を、どう継がせるか」を明確に示すことが家族を救います。

◆ ステップ1：資産棚卸し（現状の可視化）

まずは全資産を整理

【項目・内容】

・地目 宅地／農地／雑種地
・評価額 固定資産税評価／路線価
・建物状況 老朽、空室率
・接道 再建築可能か
・子世代の意向 継ぐのか？

棚卸しができれば、対策の8割が決まります。

◆ ステップ2：相続税試算（危険度を数値化）

税理士の試算により

・納税資金の必要額

・特例の優先順位

・売却や贈与の判断材料

が明確になります。

漠然とした不安が行動可能な課題へ変わります。

◆ ステップ3：資産組み替え（守るために動かす）

麻生区は住宅需要が 安定しているため、資産組み替えが成功しやすいです。

・老朽アパート → 売却／建替え

・農地 → 活用 or 売却

・未利用地 → 駐車場で評価減＆収益確保

一部売却で納税資金確保

すべての土地を残す必要はありません。
守る土地を守るために、動かす土地があります。

◆ ステップ4：専門家チームを作る

地主相続は、税務・法務・不動産・建築の総合戦。

【専門家と役割】

・税理士 節税＆試算
・不動産相続コンサル 土地整理＆活用提案
・司法書士 相続登記／各種権利整理
・測量士・建築士 分筆／建替え

ワンストップ支援が成功の鍵です。