地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

1. 地価差が激しく評価が読みにくい

多摩区はエリアごとに地価が大きく異なります。

【路線価イメージ】

登戸駅周辺：1㎡あたり30〜65万円

向ヶ丘遊園：25〜55万円

生田・中野島：20〜40万円

長尾・菅：10〜30万円

地主は、

・駅近に高評価土地

・丘陵部に農地・雑種地

を抱えることが多く資産全体の評価額が読みにくいのが特徴です。

その結果
税務上の判断ミスが起きやすい＝相続税負担が大きくなりがち

2. 農地・雑種地が負動産化しやすい

多摩区は都市農地が多く残る地域です。

しかし相続では農地は最も扱いに困る資産。

・売れない（都市計画法の制限）

・維持管理が大変

・固定資産税はかかる

・評価は意外と高い

子どもが地元を離れているほど放置→負動産化のリスク大。

3. 老朽アパート×学生街という難しさ

学生向け賃貸が多いものの、築古化が進むと

・家賃が上がらない

・空室率が急増

・修繕費が高騰

・管理負担が継承ストップ

地主本人は「家賃が入るから大丈夫」と思っていても…

相続した子世代は「負担しかない…」と捉えがちです。

4. 子どもが継がず争族リスク高い

地主本人：「土地を守りたい」

子ども：「多摩区に住まないし管理も無理」

結果、土地分割を巡る争いが発生
→ 家族関係悪化 → 資産損失

多摩区の地主相続では、意思のすれ違いが最大の争族原因となります。

地主相続は複雑に見えますが、実は３つだけ 正しく進めれば成功します。

① 評価を下げる
② 土地を整理して分けやすくする
③ 争いを防ぐ

1. 評価を下げる：小規模宅地等の特例×賃貸活用

相続税の節税策として最重要なのが「小規模宅地等の特例」

【用途・評価減・上限面積】

・自宅敷地 80％減 330㎡
・賃貸用地 50%減 200㎡

適用できるだけで、数千万円単位の節税が可能。

ただし、築古アパートは負担の方が重いケース多い。

「残すべき資産」と「整理すべき資産」を見極める必要があります。

2. 土地整理：測量×分筆×地目変更

多摩区地主相続が揉める最大原因。
土地が大きすぎて分割できない問題。

地主が元気なうちに

・境界確定

・分筆で分けやすく

・農地→宅地への転用検討

・滑り地や崖地は早めに処理

土地を整理しておくほど、遺産分割がスムーズです。

3. 遺言書＋家族会議＋共有回避で争族予防

地主相続では、遺言がないと必ず揉めます。

・ 公正証書遺言
・ 共有名義NG
・ 資産情報を家族に共有

地主本人が「誰に何をどう継がせたいのか」示すことが争いを防ぎます。

◆ ステップ1：資産棚卸し（棚卸し＝成功の入口）

まず地主自身が、土地と建物の全体像を整理

【項目と内容】

・地目 宅地／農地／雑種地／山林
・面積 公簿 or 実測
・実勢評価 路線価・市場価格
・建物状況 老朽・入居率
・接道 再建築可否
・子世代の意思 継ぐ意志ある？

この棚卸しだけで「何から対策すべきか」が決まります。

◆ ステップ2：相続税試算

税理士による試算で

・納税額

・特例が適用できる土地

・売却を考える資産

が明確になります。

数字が見えると、行動もはっきりと決められます。

◆ ステップ3：資産組み替え（守るための攻め）

多摩区は住宅需要が安定しているため、資産組み替えも検討しやすい地域です。

例）

・老朽アパート → 売却 or 建替え

・農地 → 売却 or 収益化

・未利用地 → 駐車場化（評価減＋収益UP）

・一部売却 → 納税資金の確保

すべての土地を守る必要はない、守るべき土地を守るための“戦略的売却”が重要です。

◆ ステップ4：専門家チームの構築

地主相続は「税務・不動産・法務・建築」が絡むため

【専門家・役割】

・税理士 相続税の最大節税
・不動産相続コンサル 土地整理と活用戦略
・司法書士 権利関係の整理
・測量士・建築士 分筆・建替え

ワンストップ体制が地主相続の命綱です。