地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

1. 地価が高い＝相続税負担が極めて重い

宮前区は川崎市内でも、土地評価が高いエリアです。

【路線価イメージ】

・宮前平駅周辺：1㎡あたり35〜70万円

・鷺沼駅周辺：40〜80万円

・宮崎台駅周辺：30〜65万円

・野川・菅生・初山：15〜35万円

地主は広い宅地を所有するケースが多いため、
評価額は簡単に1億円を超えます。

・ 現金は少ないのに、税金だけ高い
・ 相続で土地売却せざるを得ない

「地主＝お金持ち」ではなく「地主＝納税に苦しむ」のが現実です。

2. 農地・雑種地・崖地が“負の遺産化”

宮前区は市街化が進む一方で、農地や雑種地が残る地域が点在します。

農地は

・利用制限

・売却困難

・維持管理負担

・評価は意外と高い

さらに、崖地や不整形地も多く相続後に放置されるケースが深刻化しています。

3. 古いアパート負担と空室問題

宮前区の地主が抱えるもう一つの問題
→ 築古アパート問題

・修繕コスト増大

・空室の増加

・住環境ニーズの変化

・建替えには費用と決断が必要

相続後、子どもが引き継がず空き家化 → 負動産へ転落
という典型的な失敗が多発しています。

4. 子世代が地元を離れ、継がない問題

地主本人：「この土地は家族の財産」

子ども：「東京近くに住むし管理できない」「負担増の土地なら現金で欲しい」

地主の“愛着”と子どもの“現実”がぶつかり、争族（争い相続）になる危険が高い地域です。

地主相続の成功法則は非常にシンプル

① 評価額を下げる
② 分けやすい資産に整える
③ 争いを防ぐ仕組みを作る

1. 評価額を下げる：小規模宅地等の特例＋貸家建付地

相続税対策の柱となるのが、小規模宅地等の特例

【土地区分・評価減・上限】

・自宅敷地 80%減 330㎡
・賃貸用地 50%減 200㎡

宮前区の地主ほど、この特例を最大化する必要があります。

また、賃貸物件がある土地は貸家建付地評価で追加減額
（但し老朽物件は要注意）

築古アパートは「継続か整理か」早期判断が命です。

2. 土地を分けやすく整える：測量×分筆×地目整理

地主相続最大の問題は土地が分けにくいことです。

・境界トラブル防止

・平等な分割プラン

・売却しやすい土地に改善

・接道不良の是正

地主本人が生前に整理するだけで、相続は圧倒的にスムーズになります。

未利用地の一部売却で納税資金を確保するのも有効です。

3. 争いを防ぐ：遺言書＋家族会議＋共有回避

地主相続では遺言書があるかないかで結果が180度変わります。

・ 公正証書遺言で分割方針を明確化
・ 共有名義は避ける → 管理不能の原因
・ 家族会議で情報共有

地主本人の想いが家族の未来を守ります。

◆ ステップ1：資産棚卸し（全体把握）

まずは地主資産の“見える化”が不可欠。

【項目と内容】
・地目 宅地／農地／雑種地／山林
・評価 固定資産税評価／路線価
・建物 老朽度・入居率
・形状・接道 売却・活用のしやすさ
・子世代の意思 継ぐ？管理できる？

棚卸しができるだけで、対策の方向が決まります。

◆ ステップ2：相続税試算（数字で危険度を可視化）

税理士による試算で

・納税額の想定

・特例適用対象

・資産整理の必要性

が明確になります。

数字が見えない状態は最も危険です。

◆ ステップ3：資産組み替え（守るために動かす）

宮前区は住宅需要が高いので選択肢は多いです。

・老朽アパート → 売却 or 建替え

・価値が高い土地 → 残す

・活用難地 → 売却 or 駐車場化

・農地 → 都市計画法を踏まえ整理

・一部売却で納税資金確保

売ることは「撤退」ではなく資産を守るための戦略です。

◆ ステップ4：専門家チームの構築

地主相続は“多領域融合型”対策が必要。

【専門家と役割】
・税理士 節税設計・試算
・不動産相続コンサル 土地整理・活用
・司法書士 相続登記・権利関係
・測量士・建築士 分筆・建替え

ワンストップ体制が安心を生みます。