地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

◆ 地価が高く、相続税評価額が大きい

神奈川区の最大の特徴は、地価が高いという点です。
特に、東神奈川・反町・神奈川・白楽・東白楽など、横浜駅周辺から続く住宅・商業エリアは人気が高く、
国税庁の公表する路線価でも1㎡あたり30〜50万円前後に達する場所も珍しくありません。

この地域で土地を所有する地主は、相続発生時に評価額の高さによる相続税負担が重くのしかかります。
例えば、100坪（約330㎡）の宅地を所有しているだけでも、相続税評価額が1億円を超えることもあります。

土地を売らずに維持したい地主ほど、「現金が足りない」「税金が払えない」という深刻な悩みを抱えるのです。

◆ 借地・貸地・アパート経営など複雑な土地利用

神奈川区は古くからの市街地であり、地主が「貸地」や「アパート経営」をしているケースが多く見られます。
借地契約が昭和期から続いている土地も多く、借地権・底地の関係が複雑になっているのが実情です。

そのため、相続時には「貸している土地」「貸していない土地」「古い建物のある土地」など、
評価や分け方がバラバラで分かりにくい状況が起きやすいのです。

たとえば、借地権のある土地（底地）は評価が低くなりますが、換金性が低く、
一方で自用地（自分で使っている土地）は評価が高く、税金が重くなります。
地主にとっては、“どの土地を残すか、どの土地を動かすか”の選択が必要になります。

◆ 相続人間の意見の不一致

地主の相続でよくあるのが、「土地をどう分けるか」での兄弟間の対立です。
神奈川区の地主の場合、都心に住む相続人や、遠方に移り住んだ子どもが多いため、
「土地を守りたい人」と「売って現金化したい人」で意見が分かれます。

また、神奈川区の土地は一筆あたりの面積が限られており、分筆が難しい狭小地も多いのが現実です。
そのため、「分けようにも物理的に分けられない」という事態が起きやすく、
遺産分割協議が長引く要因となっています。

地主にとって、相続は「税金の問題」だけではなく、「家族関係の問題」でもあるのです。

地主が相続で土地を失わないためには、
①評価を下げる　②分けやすくする　③争わない
という３つの基本原則を押さえることが不可欠です。

1. 評価を下げる：小規模宅地等の特例を最大限に活用

地主がまず行うべきは、相続税評価額を下げることです。
最も効果があるのが「小規模宅地等の特例」の活用です。

この特例を使えば、

・自宅敷地（特定居住用宅地）：330㎡まで80％減額

・貸地・事業用地（特定事業用宅地）：400㎡まで80％減額

・賃貸住宅の敷地（貸付事業用宅地）：200㎡まで50％減額

と、大幅な評価減が可能になります。

ただし、神奈川区の地主の多くは複数の土地を所有しており、
どの土地に特例を使うかで税額が大きく変わる点に注意が必要です。

たとえば、自宅とアパート敷地を両方所有している場合、
どちらを「特例対象」にするかで、節税効果が数百万円単位で変わります。
専門家と一緒に、最も効果的な土地の組み合わせをシミュレーションしましょう。

また、更地や空き地をそのままにしておくと、評価が下がらないどころか上がるケースもあります。
駐車場・コンテナ貸し・コインランドリーなど、軽度の土地活用で評価を下げる工夫も有効です。

2. 分けやすくする：測量・分筆・地目変更

地主の土地は、相続時に「どの土地を誰が継ぐか」を明確にしておかないとトラブルになります。
神奈川区は地形的に坂が多く、不整形地や接道が狭い土地が多いのが特徴です。

相続の前に、測量士に依頼して境界を確定し、分筆（分ける手続き）を行っておくことで、

・誰がどの土地を継ぐか

・どの土地を売却するか

を明確にできます。

また、昔のまま「宅地」「雑種地」「畑」などが混在している地主も多いため、
必要に応じて地目変更をしておくと、相続時の評価・手続きがスムーズになります。

特に、商業地域や住宅地が入り混じる神奈川区では、地目と実際の利用状況が一致していない土地も珍しくありません。
早めの整理が、後のトラブル回避につながります。

3. 争わない：遺言と家族会議の実施

地主の相続で最も重要なのが、「争わない仕組み」をつくることです。
そのために欠かせないのが、公正証書遺言と家族会議です。

神奈川区の地主の場合、土地の価値が高く、分割が難しいため、
「遺言があるかどうか」で家族関係が大きく変わります。

・自宅は長男へ

・アパートは次男へ

・駐車場は共有にする

といった具体的な割り振りを生前に決め、書面で残しておくことが大切です。

さらに、年に一度でも家族全員が集まり、資産状況や今後の意向を話し合う「家族会議」を開くことで、
相続に対する理解が深まり、トラブルを防げます。

地主にとって「土地を守る」とは、「家族の関係を守る」ことでもあります。

◆ステップ1：資産の棚卸し

まずは、自分がどの土地をどのように持っているのかを可視化しましょう。
所在地・地目・面積・固定資産税・借地・貸家の有無などをリスト化することで、
相続の全体像が見えてきます。

神奈川区では、住宅地・商業地・工業地が入り混じるため、
「どの土地が評価を押し上げているのか」を把握することが第一歩です。

◆ステップ2：評価シミュレーション

税理士に依頼し、相続税の概算額を把握しましょう。
路線価図（国税庁サイト）をもとに、土地ごとの評価を算出することで、
「今のまま相続したらいくらになるのか」が明確になります。

評価を知ることで、

・特例の適用先

・売却・贈与の優先順位

・納税資金の準備計画

が立てやすくなります。

◆ステップ3：土地の組み替えと資金準備

地主が安心して相続を迎えるには、「現金の準備」が欠かせません。
収益性の低い土地を一部売却し、納税資金を確保することも立派な相続対策です。

また、老朽化したアパートを建て替え、賃貸収益を増やして相続税をカバーする方法もあります。
ただし、神奈川区の賃貸市場はエリアによって競合が多いため、需要調査を行ってから投資判断を行いましょう。

◆ステップ4：専門家チームを作る

相続は「税理士」「司法書士」「不動産会社」「行政書士」「測量士」など、
複数の専門分野が関わる総合戦です。
神奈川区や横浜市内の土地事情に詳しい専門家を選ぶことで、
より現実的で効果的な相続設計が可能になります。