地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

鶴見区の地主の特徴は、「立地の良さ」と「土地の多様性」にあります。
一方で、それが相続時の課題をより複雑にしているのです。

◆ 工業地・住宅地・商業地が混在する地主の悩み

鶴見区の沿岸部には、京浜工業地帯の一角として倉庫・工場用地を貸している地主が多く存在します。
その一方で、鶴見駅・鶴見市場・生麦などの住宅地エリアでは、賃貸アパートや駐車場を経営する地主が多い。
つまり、「異なる種類の土地を複数所有している」というのが鶴見区の地主の特徴なのです。

このような多様な資産を相続する場合、土地の評価方法や税負担が複雑になります。
工業地・商業地は地価が高く、評価額が想定以上に膨らみやすい。
一方で、貸地や古い借地契約がある土地は、権利関係が複雑で分けにくい。
相続時に「誰がどの土地を継ぐのか」が整理されていないと、分割協議が長期化してしまいます。

◆ 地価が高く、相続税の負担が重い

鶴見区の平均路線価は、1㎡あたり20〜30万円前後と、横浜市の中でも比較的高い水準にあります。
特に、鶴見駅周辺や生麦駅周辺は再開発も進み、地価上昇が続いています。
地主が広い土地を持っている場合、相続税評価額が数億円規模になるケースも珍しくありません。

また、評価額が高い割に、実際の賃貸収入や地代が少ない地主も多く、
「土地はあるのに現金がない」「納税資金を確保できない」という問題が発生しています。

結果として、相続税を払うために土地を一部売却せざるを得ない地主も少なくありません。
しかし、いざ売ろうとすると「古い契約で借地人がいて動かせない」「再建築ができない」といった問題に直面します。
これが、鶴見区の地主が共通して抱える“相続の現実”なのです。

◆ 相続人間の分割トラブル

地主の相続で最も多いのが、「不動産をどう分けるか」という問題です。
鶴見区の地主の土地は、面積が限られている一方で価値が高いため、
「長男が家を継ぎ、次男は土地の一部を」「三男には現金で補填」といった分け方が難しくなります。

また、兄弟のうち誰かが既に東京や神奈川の別エリアに住んでいる場合、
「自分は使わない土地を相続しても困る」という意見も出やすく、話し合いがまとまらないことが多いのです。

地主にとって、土地の価値だけでなく“使いやすさ”まで考えた分け方を設計することが、円満相続の鍵になります。

鶴見区の地主が後悔しないためには、
①評価を下げる、②分けやすくする、③争わない、
この３原則に沿って、早めに準備を進めることが重要です。

1. 評価を下げる：小規模宅地等の特例を最大活用

地主にとって最大の節税策が「小規模宅地等の特例」です。
この特例を活用すれば、

・自宅敷地：330㎡まで80％減額

・事業用地・貸地：400㎡まで80％減額

・賃貸住宅用地：200㎡まで50％減額

と、大幅な評価減が可能になります。

ただし、鶴見区の地主は複数の土地を所有しているケースが多く、
「どの土地に特例を適用するか」の選択が節税の成否を分けます。

たとえば、工場や倉庫の貸地よりも、自宅敷地やアパート敷地に適用した方が減額効果が大きい場合もあります。
税理士や不動産会社と連携し、土地の種類ごとにシミュレーションを行いましょう。

また、遊休地や更地をそのままにしておくと、評価が下がらないどころか上がることもあるため、
駐車場やコンテナ貸しなどの軽度な活用も検討する価値があります。

2. 分けやすくする：測量・分筆・再構成

地主の相続でトラブルを防ぐには、「土地を分けやすくしておく」ことが大切です。
鶴見区の地主の土地は、昭和期からの区画が多く、一筆の土地に複数の建物が建っているケースも珍しくありません。

そのまま相続すると、どの部分を誰が継ぐのか分からず、分割協議が長期化します。
相続前に測量と分筆を行い、
「この土地は長男、この部分は次男」というように整理しておくことで、スムーズな相続が可能になります。

また、分筆時には道路接道・建築制限・用途地域なども確認し、将来的に売却しやすい形に整えておくと安心です。
特に鶴見区は、工業地域と準工業地域が入り混じるため、土地の使い方に制限があることも多く、
専門家による土地再構成（区画整理的な分け方）が効果的です。

3. 争わない：遺言書と家族会議の実施

地主の相続で最も避けたいのが「争族（そうぞく）」です。
どんなに節税をしても、家族間の信頼関係が崩れてしまえば元も子もありません。

鶴見区の地主は、

・長男が地元で家を守っている

・次男・三男が他県に住んでいる

という構図が多く見られます。
この場合、「誰が土地を管理するか」を明確にしておくことが非常に大切です。

最も有効なのは、公正証書遺言の作成です。
「この土地は誰に継がせたいのか」「借地人との契約はどう引き継ぐのか」などを具体的に書いておくことで、
相続後の混乱を最小限に抑えられます。

さらに、年に一度の家族会議を開いて現状を共有しておくことも重要です。
相続税や固定資産税の金額、賃貸収入や維持費などを見える化しておくと、家族の理解が深まります。

◆ステップ1：不動産の棚卸し

まずは、所有している土地・建物を一覧化しましょう。
地番・地目・面積・利用状況・固定資産税額を整理し、
「利用中の土地」「遊休地」「貸地」に分けることで、相続時の整理が格段に進めやすくなります。

鶴見区は、港湾エリア・住宅地・商業地が入り組んでいるため、土地の種類ごとの把握が特に重要です。

◆ステップ2：相続税の試算

次に、税理士に依頼して相続税のシミュレーションを行います。
路線価（国税庁公表）をもとに、各土地の評価を試算し、
「今のままでは税額がどのくらいになるのか」を把握しましょう。

この段階で「節税の余地」や「納税資金の不足額」が明確になります。

◆ステップ3：資産の組み替え

売却できる土地を一部手放し、収益性の高い資産に組み替えるのも効果的です。
たとえば、

・古い貸家を建て替えて賃貸収益を増やす

・駐車場経営で固定資産税をカバーする

・工場跡地をトランクルームや倉庫に転用する

こうした「土地を守りながら動かす」戦略が、地主に求められています。

◆ステップ4：専門家チームの構築

地主の相続は、税務・登記・土地活用のすべてが関係します。
鶴見区や川崎市、港北区など地域を熟知した専門家チームを作ることで、
相続前から土地活用・評価減・遺言設計を一体的に進められます。