地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

◆ 山林地主の宿命：「評価は高い、現金はない」

奥多摩町の地主の多くは、代々山林や原野を所有しており、中には数十ヘクタールに及ぶ広大な土地を持つケースも珍しくありません。
しかし、こうした山林は売却・転用がほとんどできず、収益を生まない資産です。

にもかかわらず、税務上は「評価額」が付けられ、相続時には課税対象の財産として扱われます。
特に、固定資産税評価額や倍率方式で計算される山林評価は、面積が広い地主ほど高額になりやすく、「評価額はあるのに現金がない」というジレンマを生み出します。

結果として、「相続税を払うために山の一部を売る」「しかし買い手がつかない」という悪循環に陥る地主が少なくありません。

◆ 空き家・空き地の増加と管理問題

奥多摩町では、空き家率が都内でも突出して高く、5軒に1軒以上が空き家といわれています。
地主が亡くなり、相続人が都心や他県に住んでいる場合、「誰も管理しない家」や「放置された農地」が急増しています。

こうした空き家・空き地は、固定資産税がかかるだけでなく、倒壊・雑草・害獣被害などのリスクを伴い、地域にも悪影響を及ぼします。
地主としての責任を果たすためにも、「誰が管理するのか」「どう維持するのか」を早めに決めておく必要があります。

◆ 相続人の“遠隔化”と分割トラブル

奥多摩町の地主の多くは、子ども世代が都心に移住しています。
そのため、相続が発生した際には「土地の価値も使い道も分からない」相続人が決定権を持つことになります。
結果として、「誰も使わない」「売れない」「話が進まない」という状態に陥るのです。

とくに、山林や農地は境界が曖昧なまま引き継がれることが多く、分筆・測量・登記の未整理がトラブルの原因になります。
奥多摩町の地主にこそ、「生前の整理」が欠かせません。

地主の相続対策には「評価を下げる」「分けやすくする」「争わない」という３つの基本原則があります。
奥多摩町では、これに加えて「活かせない土地をどう減らすか」という発想も重要です。

1. 評価を下げる：特例と地目整理

地主がまず行うべきは、相続税評価を下げる工夫です。
代表的なのが「小規模宅地等の特例」。
自宅敷地は330㎡まで80％減額でき、事業用地や貸地も最大80％まで下げられます。

ただし、奥多摩町の地主は「山林」「農地」「原野」など特例の対象外の土地を多く持つため、宅地部分をどう扱うかが鍵となります。
たとえば、

宅地として登記されているが実際は空き地になっている部分

家屋の敷地を生前に整理しておく部分
こうした土地を特例対象にできるよう、地目変更・利用区分の見直しを行うことで節税につながります。

また、貸家建付地（アパートや貸家付きの土地）にすれば、評価を下げつつ収益を生む仕組みを作ることも可能です。
ただし、奥多摩町では需要が限られるため、賃貸よりも資材置場や太陽光発電などの活用が現実的です。

2. 分けやすくする：分筆・測量・境界確認

地主が複数の土地を持つ場合、どの土地を誰に分けるかを決めておくことが重要です。
特に奥多摩町のように、山林や傾斜地が多い地域では、地目の違いと境界不明確が大きな問題になります。

測量士に依頼して、土地を分筆し、相続後に分けやすい形に整えておくと、

遺産分割協議がスムーズになる

売却・贈与・登記が容易になる

相続人同士のトラブルが防げる
といった効果があります。

また、山林については「境界確認書」や「現況図」を残しておくことで、次世代が混乱せずに管理・処分できます。

3. 争わない：遺言書と家族会議の徹底

地主の相続トラブルの多くは、「話していなかったこと」から始まります。
奥多摩町の地主は特に、相続人が遠方に住んでいるため、意思疎通が不足しがちです。

だからこそ、

・公正証書遺言を作成する

・家族全員で土地の現状を共有する

・管理方法や処分方針を話し合う

この３つを実践することが欠かせません。

また、山林や古民家のように将来的に負担となる資産については、相続前に処分・譲渡・寄付の検討も行いましょう。
場合によっては「相続土地国庫帰属制度（国への引き渡し制度）」の利用も選択肢となります。

◆ステップ1：資産の棚卸し

まずは、所有している土地・建物をすべてリスト化します。
地番・地目・面積・利用状況・固定資産税・借地・貸家の有無などを整理し、**「活かせる土地」と「活かせない土地」**を仕分けましょう。

奥多摩町は宅地・山林・雑種地が混在しているため、どの土地が税負担を生んでいるかを把握することが第一歩です。

◆ステップ2：評価と相続税の試算

次に、税理士に依頼して土地ごとの評価と相続税シミュレーションを行います。
山林は「倍率方式」で評価され、地形や利用状況によって減額できる場合もあります。
専門家の診断を受けることで、思いがけない節税の余地が見つかることもあります。

また、評価額を知ることで「どの土地を売れば納税資金を確保できるか」「どの土地を残すか」が明確になります。

◆ステップ3：資産の組み替え・活用

遊休地や荒廃地をそのままにせず、流動化・活用を検討しましょう。
奥多摩町では、

・駐車場・倉庫・資材置場

・太陽光発電・キャンプ場・体験型施設

・木材・薪の販売などの林業的活用

など、地域資源を生かした方法が有効です。

また、どうしても活用が難しい土地については、「国庫帰属制度」や「NPO・自治体への寄付」も選択肢に入ります。

◆ステップ4：専門家チームを組む

地主の相続対策は、税務・法務・測量・活用のすべてが関係します。
奥多摩町や青梅市・檜原村・あきる野市など、多摩西部エリアに精通した専門家チームを組みましょう。

・税理士：評価と節税設計

・司法書士：遺言・登記・名義整理

・不動産会社：売却・活用提案

・行政書士：農地・林地転用申請

・林業関係者：山林管理と保全

地域に根差した専門家と連携することで、地主の悩みを総合的に解決できます。