地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

● 山林や農地が多く、現金化が難しい

檜原村の地主の多くは、代々引き継いだ山林や農地を広く所有しています。
しかし、これらの土地は相続時に大きな課題を生みます。

まず、山林や原野は市場価値が低く、売却が困難です。
買い手がつかず、固定資産税だけが毎年かかり続けるため、**「資産でありながら負担になる」**という構造に陥ります。

農地に関しても、市街化調整区域に指定されている場所が多く、住宅や商業施設への転用が難しいのが現実です。
つまり、「評価額はあるのに現金化できない」――これが檜原村の地主が相続時に直面する最大の問題です。

● 相続税の負担が思いのほか大きい

「田舎だから相続税はかからない」と考えている地主は少なくありません。
しかし、檜原村でも土地の面積が広ければ、課税対象になるケースは多いのです。

たとえば、相続税は土地の“評価額”で計算されます。
たとえ市場ではほとんど売れない山林でも、税務上は「固定資産税評価額」や「倍率方式」により一定の評価がつきます。
そのため、山林を数ヘクタール単位で所有する地主の場合、数千万円〜１億円超の評価額になることも珍しくありません。

現金収入がほとんどない地主にとって、この相続税を支払うのは極めて厳しい現実です。
結局、相続税を払うために一部の土地を手放したり、共有名義のまま放置されるケースも多発しています。

● 相続人の村外転出と管理放棄

もう一つ深刻なのが、相続人の多くが村外に住んでいるという問題です。
都心や近郊に移り住んだ子世代が土地を相続しても、「遠くて管理できない」「活用する予定がない」と放置してしまう。
その結果、山林や古民家が空き家・荒廃地化し、近隣トラブルや倒木被害の原因になることもあります。

地主が生前に何の準備もしないまま亡くなると、“負の資産”として相続されるリスクが高まります。
檜原村の地主にこそ、「自分の代で整理する」決断が求められています。

地主の相続対策は、どんな地域でも基本は同じですが、檜原村ならではの土地構造と社会状況を踏まえる必要があります。

ここでは、①評価を下げる、②分けやすくする、③争わない――この３つの柱で考えましょう。

1. 評価を下げる：特例と土地区分の見直し

まず重要なのは、相続税評価額をできるだけ下げることです。
「小規模宅地等の特例」を活用すれば、自宅敷地や事業用地の評価を最大80％減額できます。

檜原村では、宅地よりも農地・山林・雑種地が多いため、どの土地を特例対象にするかの判断がカギになります。
また、土地の一部を貸地や賃貸住宅用地にすることで、貸家建付地として評価を2〜3割下げられる可能性もあります。

ただし、山間地では需要が限られるため、アパート建設のような高リスク投資は避けるべきです。
代わりに、太陽光発電・資材置場・林業用貸地など、地域の特性を活かした活用を検討すると良いでしょう。

2. 分けやすくする：分筆・境界確認・共有回避

地主が亡くなった後にトラブルになりやすいのが、「どの土地を誰が相続するのか分からない」という状態です。
檜原村の地主の場合、山林や原野が広大な一筆のままになっていることが多く、分割が極めて難しいのが現実です。

そのため、生前に分筆・境界確定・名義整理を行っておくことが肝心です。
「山の上のA区画は長男に、自宅と畑は次男に」など、分け方を明確にしておくことで、遺産分割時の混乱を防げます。

また、複数の相続人が共有で土地を持つと、将来の売却・管理・税金支払いがすべて複雑になります。
地主は「共有を避け、単独相続にまとめる」方針を持つことが理想です。

3. 争わない：遺言書と家族会議の実施

相続の最大のリスクは、「相続人同士の不信感」です。
どんなに節税しても、家族の関係が壊れてしまっては意味がありません。

檜原村の地主は、遺言書の作成と家族会議の実施を早めに行うべきです。

・どの土地を誰が継ぐか

・売却して現金で分けるのか

・空き家はどうするのか

これらを生前に話し合い、公正証書遺言にまとめることで、家族全員が安心して相続を迎えられます。

また、生前贈与（暦年贈与・相続時精算課税）を活用して、一部の資産を早めに移しておくのも効果的です。
特に、山林や空き家など将来的に維持が難しい資産は、次の世代と共同で管理・処分方針を決めるのが理想です。

◆ステップ1：資産の棚卸し

まずは、所有している不動産をリスト化しましょう。
地番・地目・面積・利用状況・固定資産税・借地・貸家の有無を整理することで、**「守る土地」と「整理する土地」**を明確に分けられます。

特に檜原村のように、山林・雑種地・農地が入り混じる地域では、土地ごとの利用制限や評価方法を把握することが第一歩です。

◆ステップ2：評価の確認と税額シミュレーション

次に、税理士や不動産鑑定士に依頼して、土地ごとの相続税評価額を試算します。
山林や原野は「倍率方式」で計算されることが多く、思ったよりも高く評価されることがあります。

「相続税がかからないと思っていたのに課税された」というケースも珍しくありません。
早めに評価を知ることで、節税や納税資金の準備が可能になります。

◆ステップ3：資産の組み替え

活用できない山林や原野を、収益化・流動化することも重要です。
たとえば、

・太陽光発電設備の設置

・山林の一部売却による納税資金確保

・木材・間伐材の地域販売

・キャンプ場・体験施設への転用

など、地域資源を活かした形で「土地を生かす」工夫をしましょう。
ただし、環境保全区域などの規制があるため、役場や専門家と相談して進めることが欠かせません。

◆ステップ4：専門家チームをつくる

地主の相続対策は、不動産・税務・登記・行政の総合戦です。
檜原村や奥多摩町・あきる野市など、多摩西部の土地事情に詳しい専門家チームを組むことで、スムーズな対応が可能になります。

・税理士：相続税評価・節税シミュレーション

・司法書士：遺言書・登記

・不動産会社：土地の売却・活用

・行政書士：農地転用・開発許可

・林業関係者：山林管理・伐採相談

これらを連携させることで、「守る土地・動かす土地・手放す土地」の最適解が見えてきます。