地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

◆ 広い農地・宅地をどう扱うかが課題

日の出町には、市街化調整区域が広く存在し、今もなお農地や山林を所有する地主が多いのが特徴です。
しかし、その多くが実際には農業をしておらず、「農地としての収益性が低い」「転用ができない」という現実に直面しています。

たとえば、相続時に「農地」として評価が低くても、いざ売却や転用ができないために納税資金を確保できない、という問題が多発しています。
これは、日の出町に限らず多摩西部エリアの地主共通の悩みですが、農地の多さと転用の難しさという点では特に顕著です。

◆「土地はあるが現金がない」地主の相続構造

地主の典型的な悩みは、「土地はあるが現金が足りない」という構造です。
相続税は、土地の「評価額」に基づいて課税されます。
日の出町の中心部（平井・大久野地区など）の路線価は1㎡あたり6〜10万円程度で、都心部ほど高くはないものの、面積が広いために合計評価額は数千万円〜数億円にのぼることもあります。

にもかかわらず、地主の多くは固定資産税と維持費を払い続けるだけで、現金収入は少ないのが現実です。
相続発生時に「納税資金が足りない」「仕方なく一部を売る」というケースが少なくありません。

◆ 家族間トラブルの火種

日の出町の地主相続でよくあるのが、「誰がどの土地を相続するか」という問題です。
農地・貸地・自宅・山林といった資産が入り混じり、「分け方が不公平」と感じる相続人が出やすい構造になっています。

たとえば、

・長男が家と農地を継ぐ

・次男が山林をもらう（ただし換金性が低い）

・三男は都心に住んでおり、現金を希望する

といったケースでは、“価値の見え方”の違いから不満が生じ、兄弟間の関係が悪化することもあります。
地主にとっての相続は、税金の問題であると同時に、家族の信頼関係を保つための課題でもあるのです。

地主の相続対策は、「評価を下げる」「分けやすくする」「争わない」――この３つの柱で考えることが大切です。

1. 評価を下げる：小規模宅地等の特例を最大活用

日の出町の地主がまず行うべきは、相続税評価額を下げる工夫です。
代表的な方法が「小規模宅地等の特例」。

たとえば、

・自宅の敷地は330㎡まで80％評価減

・事業用地や貸地は400㎡まで80％評価減

・賃貸住宅用地も200㎡まで50％評価減

という大きな減額効果があります。

地主は土地の種類が多いぶん、どの土地に特例を使うかの選択が重要になります。
相続税を最小化するには、税理士・不動産会社・行政書士と連携して「最も効果的な組み合わせ」を検討しましょう。

また、貸家建付地（賃貸アパートや貸家の敷地）にすれば、評価額が2〜3割下がるケースもあります。
ただし、日の出町では人口減少により空室リスクもあるため、賃貸経営は慎重に判断が必要です。

2. 分けやすくする：分筆・測量・農地転用の準備

地主の土地は「一筆が広すぎる」「形が複雑」「接道が狭い」など、分けにくい形状になっていることが多いです。
そのため、相続前に測量と分筆を行い、どの土地を誰が継ぐのかを明確にしておくことが大切です。

たとえば、

・自宅と隣接する宅地を「生活基盤エリア」

・農地・山林を「将来活用エリア」

・売却予定地を「納税準備エリア」

というように区分しておけば、分割や活用の判断が容易になります。

さらに、農地転用の可能性を事前に確認しておくことも重要です。
日の出町の農地の多くは調整区域にあり、無条件で宅地化はできません。
ただし、沿道・駅近・既存宅地の隣接地などでは例外許可が出る場合もあります。
こうした“動かせる土地”を早めに見極めておくことが、地主の相続対策では極めて有効です。

3. 争わない：遺言書＋家族会議でトラブル防止

地主の相続対策において最も大切なのは、「争わないための準備」です。
どんなに節税ができても、兄弟間で揉めれば意味がありません。

そのために有効なのが、

・公正証書遺言の作成

・年1回の家族会議の開催

・資産内容の共有（目録作成）

の３点です。

特に、日の出町の地主は「農地」「貸地」「山林」など評価が分かりにくい土地を多く持っています。
評価が見えないからこそ、「話し合いを後回しにしがち」ですが、実はそれが一番の火種になります。

また、相続税の負担を軽くするために、生前贈与（暦年贈与・相続時精算課税制度）を活用するのも有効です。
ただし、贈与は計画的に行わなければ逆効果になる場合もあるため、専門家の助言を受けながら進めましょう。

◆ステップ1：不動産の棚卸し

まずは、所有している土地・建物の一覧を作成しましょう。
地番・地目・面積・利用状況・固定資産税・借地・貸家の有無をまとめることで、資産の全体像が見える化します。

日の出町は地目の混在が多く、宅地・畑・雑種地などが入り組んでいるため、正確な把握が欠かせません。

◆ステップ2：評価シミュレーション

次に、相続税評価を確認します。
国税庁の路線価を目安に、税理士にシミュレーションを依頼しましょう。
農地・宅地・貸家などの用途ごとの評価を算出し、「どの土地が課税負担を重くしているのか」を特定します。

日の出町の地主の場合、面積が広いほど「特例の使い方」で税額が大きく変わります。
節税の鍵は、“土地ごとの優先順位”を明確にすることです。

◆ステップ3：資産の組み替え

動かない土地をそのままにせず、「収益化」「流動化」を検討しましょう。

たとえば、

・駐車場・太陽光発電・資材置場への転用

・一部売却して現金を確保

・老朽アパートを建て替えて収益改善

など、土地を生かしながら納税資金を確保する工夫が求められます。

特に、圏央道インター周辺では物流施設需要も高まっており、事業用地としての転用もチャンスです。

◆ステップ4：専門家チームをつくる

地主の相続は、税金・登記・測量・土地活用のすべてが関係します。
日の出町や青梅市・あきる野市など多摩西部エリアに精通した専門家チームを組むことで、評価・活用・遺言・贈与をトータルに設計できます。