地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

◆高い地価と相続税評価額

目黒区の土地は、東京23区の中でも人気が高く、安定した地価を誇ります。中目黒や自由が丘などは常に需要が旺盛で、地主が所有する土地の評価額は高額になりがちです。結果として、相続税評価額が膨らみ、地主は「土地を持っているが現金がない」という典型的な課題に直面します。

◆納税資金の確保が難しい

地主が所有する土地は換金性が低く、収益性も必ずしも高くありません。特に一戸建てや低収益のアパートを所有している場合、納税資金が不足し、相続発生後に売却を迫られるケースが出てきます。地主にとって、納税資金の確保は最も現実的な課題です。

◆借地・底地問題

目黒区には戦後からの借地契約が残っている地域もあり、地主が底地を相続するケースがあります。底地は評価額が低いため税負担の軽減にはなるものの、流動性が低く、納税資金確保には役立ちません。地主は借地人との交渉や底地整理を視野に入れる必要があります。

◆相続人間の調整の難しさ

地主が複数の不動産を持つ場合、目黒区のように立地ごとに価値が大きく異なる土地は分割が難しくなります。自由が丘の商業地と学芸大学の住宅地をどう分けるか、相続人同士の不公平感を調整できなければトラブルに発展します。地主の意思表示が曖昧だと、家族に大きな負担を残します。

1. 小規模宅地等の特例をフル活用

地主にとって必須の節税策が小規模宅地等の特例です。居住用宅地では330㎡まで80%評価減、賃貸用宅地では200㎡まで50%評価減が可能です。目黒区の住宅地を持つ地主がこの制度を適用すれば、相続税額を数千万円単位で減らせる可能性があります。

2. 生前贈与と資産移転

地主が生前に少しずつ資産を移転しておくことで、相続時の税負担を軽減できます。特に地価の高い目黒区の土地は今後も需要が高いと予想されるため、早めに生前贈与を行うことで、将来の評価額上昇リスクを抑えられます。

3. 法人化による資産管理

地主が個人で土地を持つと、相続時に高額の税負担が発生します。資産管理会社を設立して法人で不動産を持てば、株式として分割承継でき、相続がスムーズになります。所得の分散も可能になり、節税効果も期待できます。

4. 底地・借地の整理

地主が相続発生前に底地や借地を整理しておくことは非常に有効です。借地人に底地を売却したり、借地権を買い取って一体化することで、資産の価値を高め、相続税納税資金を確保できます。

5. 遺言・家族信託の活用

地主が「誰にどの土地を相続させるか」を明確にしておくことは必須です。遺言や家族信託を導入することで、地主の意思を反映させ、相続人同士の争いを防げます。特に目黒区のように価値の高い土地が混在するエリアでは、必ず導入すべき対策です。

◆地域特性を踏まえた資産組み替え

目黒区は住宅需要も商業需要も高いため、地主は所有地の用途に応じて組み替えを検討する必要があります。収益性の低い土地を収益物件に替える、あるいは一部を売却して現金を確保するなどの戦略が有効です。

◆納税資金の準備

地主にとって最大の課題は納税資金です。生命保険を活用して現金を残す、一部の不動産をあらかじめ売却しておくなど、地主は「納税に困らない仕組み」を作ることが重要です。

◆専門家との連携

目黒区の地主は、資産規模が大きい分、相続課題も複雑です。税理士・司法書士・不動産コンサルタントと連携し、自分に最適な相続戦略をオーダーメイドで構築することが必要です。地主が一人で判断するのはリスクが高いため、専門家の力を積極的に借りるべきです。