地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

◆地価の上昇と税負担

台東区は、上野駅周辺や浅草エリアを中心に地価が高騰しています。観光需要の影響で路線価が年々上がり、地主にとっては相続税評価額が跳ね上がる大きな要因になっています。地主は「土地を持っているだけで相続税の対象になる」という現実に直面します。

◆納税資金の不足

地主の典型的な悩みは「不動産はあるが現金がない」という問題です。台東区の地主も例外ではなく、相続発生後に現金が不足し、納税資金を工面するために不動産の一部売却を迫られることがあります。特に、収益性の低い土地や借地関係が絡む土地は売却が難しく、地主を追い込むケースもあります。

◆借地・底地の問題

台東区は下町文化の影響で、借地権付き土地や底地を所有する地主が多く存在します。底地は相続税評価が低く算定されますが、換金性が低いため納税には不向きです。地主が相続時に底地を受け継ぐと、納税と資産承継の両面で頭を悩ませることになります。

◆相続人間の調整

地主が複数の不動産を所有している場合、それを相続人で分割するのは容易ではありません。浅草の商業地と谷中の住宅地をどう分けるかなど、価値や用途が異なる資産を公平に分けるのは困難です。地主が生前に意思を示しておかないと、相続人同士のトラブルが避けられません。

1. 小規模宅地等の特例の活用

地主にとって最も有効な制度の一つが小規模宅地等の特例です。自宅用地や賃貸用地に適用することで、相続税評価額を大幅に圧縮できます。台東区の住宅地や賃貸アパート用地では、この特例を利用することで数千万円規模の節税が可能です。

2. 生前贈与と相続時精算課税制度

地主が相続発生前に少しずつ資産を移転することで、相続税負担を軽減できます。暦年贈与の非課税枠を活用しつつ、評価額の高い土地については相続時精算課税制度を検討することが効果的です。

3. 法人化（資産管理会社の設立）

地主が個人で土地を所有していると、相続時に高額な税負担を避けられません。資産管理会社を設立し、法人で土地を保有することで承継がスムーズになり、所得分散や節税効果も期待できます。台東区でも地主が法人化を選ぶケースが増えています。

4. 不動産の組み替え

地主が持つ不動産の中には、収益性が低いものや活用が難しいものもあります。こうした不動産を売却し、収益性の高い賃貸マンションや都心周辺の収益物件に組み替えることで、納税資金の確保と相続後の安定収益を実現できます。

5. 遺言や家族信託の活用

地主が複数の不動産を所有する場合、誰にどの土地を相続させるかを明確にすることが重要です。遺言書を作成したり、家族信託を活用して地主の意思を反映させれば、相続人同士の争いを未然に防ぐことができます。

◆納税資金対策

地主が最も重視すべきは納税資金の確保です。生命保険を利用して現金を残す方法や、不動産の一部を事前に売却して現金を確保する戦略は有効です。台東区の地主にとって「土地を守りつつ納税する」ためには現金化戦略が必須です。

◆再開発や観光需要への対応

台東区は観光需要が高く、再開発やインバウンド需要によって土地の価値が変動しやすいエリアです。地主はこれらの動向を把握し、相続対策に反映させることが求められます。将来的に土地価値が上がる場所とそうでない場所を見極めることも重要です。

◆家族間の意思共有

地主がどれだけ準備しても、家族に伝わっていなければ意味がありません。地主は生前から家族会議を開き、相続方針を共有することで、相続人間の対立を防ぎます。

◆専門家との連携

地主が相続対策を一人で進めるのはリスクが高いです。税理士、司法書士、不動産コンサルタントといった専門家と連携し、オーダーメイドの相続戦略を構築することが欠かせません。