地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

◆高額な土地評価額

中央区の路線価は全国的に見てもトップクラスです。銀座四丁目の大通り沿いなどは毎年最高値を更新し続け、相続税評価額も莫大になります。地主にとっては、資産価値の高さがそのまま相続税の重さにつながるのです。

◆納税資金の不足

中央区の地主が相続時に最も苦労するのは「納税資金の準備」です。土地や建物の評価額は高いのに、現金収入が少ないケースも珍しくありません。その結果、地主が代々守ってきた土地を一部売却して納税資金を工面する事態も起こります。

◆共有名義によるトラブル

地主が複数の相続人に不動産を遺す場合、共有名義になるケースがあります。中央区の一等地は分割が難しく、相続人の間で「売却するか維持するか」を巡る争いが発生しやすいのです。

◆借地権や再開発の影響

中央区では借地権付き土地も多く存在します。地主は借地人との権利関係を調整しなければ売却や活用ができません。また、再開発プロジェクトが進行中のエリアもあり、地主の判断一つで将来の資産価値が大きく変わります。

1. 小規模宅地等の特例の活用

相続税評価額を最大80%減額できる「小規模宅地等の特例」は、中央区の地主にとって必須の制度です。自宅や賃貸事業用の土地に適用できれば、数億円単位で評価額を下げられることもあります。

2. 法人化による資産承継

地主が個人で不動産を所有していると、相続時に高額な税負担が発生します。資産管理会社を設立して法人化すれば、所得分散や承継の容易化が期待できます。中央区の地主の多くは、法人化を活用して相続に備えています。

3. 生前贈与と相続時精算課税

地主が子や孫に早めに資産を移転することで、将来の相続税負担を減らせます。特に相続時精算課税制度を使えば、評価額の高い土地をまとめて移転でき、後の相続での負担軽減につながります。

4. 不動産の組み替え戦略

中央区の地主は、一等地を保有し続けることが必ずしも得策ではありません。一部を売却し、地方や郊外の収益不動産に組み替えることで、納税資金を確保しつつ安定収益を生むことができます。

5. 遺言・家族信託の活用

地主が「誰にどの土地を相続させるか」を明確にしなければ、相続人同士の争いにつながります。遺言書や家族信託を活用することで、地主の意思を確実に実現し、家族トラブルを未然に防げます。

◆納税シミュレーションの徹底

地主は、自分の土地がどれだけの相続税評価になるかを把握し、納税額を具体的に試算しておくことが重要です。これにより、生命保険や売却、融資など、具体的な資金計画を立てられます。

◆再開発情報の収集

中央区は常に再開発が行われているエリアです。地主にとっては、自分の土地がどの計画に影響を受けるのかを把握し、相続対策や活用方法に反映させることが重要です。

◆相続人との事前合意

地主が築いた資産を巡り、相続人が争うことは本意ではありません。家族会議を開いて地主の考えを伝え、事前に合意形成を図ることがスムーズな承継に直結します。

◆専門家チームの構築

中央区の地主は、税理士、司法書士、不動産コンサルタントといった専門家と連携して相続対策を進めることが欠かせません。個別の制度や土地事情に合わせたオーダーメイドの対策が必要です。