地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

◆土地評価額の高さ

千代田区の土地は、日本でもトップクラスの地価を誇ります。路線価は他の区に比べて何倍も高く、相続税評価額も必然的に跳ね上がります。地主にとって「土地はあるが現金は少ない」という状態に陥りやすく、納税資金の確保が大きな課題です。

◆相続税の負担

地主が千代田区で土地を相続した場合、評価額が数億円、場合によっては数十億円に達することも珍しくありません。その結果、相続税額が億単位になることもあります。納税資金を準備できず、地主が代々守ってきた土地を売却せざるを得ないケースも少なくありません。

◆資産の分割の難しさ

千代田区の地主が所有する土地は、商業ビルやオフィス、マンション用地などとして一体性が高いことが多いです。相続人が複数いる場合に分割しづらく、遺産分割協議で揉める原因となります。

◆都心特有の規制や権利関係

千代田区は都市計画上の規制が厳しいエリアです。容積率制限や再開発の影響など、地主が自由に土地活用できないケースもあります。また、借地権が設定されている土地や、老朽化したビルを抱える地主は、相続時にその権利調整が難航することもあります。

1. 生前贈与の活用

地主ができる基本的な対策として「生前贈与」があります。特に相続時精算課税制度や暦年贈与を利用すれば、少しずつ資産を移転できます。ただし、千代田区の土地の評価額は非常に高いため、贈与税の負担も重くなりがちです。専門家のシミュレーションが欠かせません。

2. 小規模宅地等の特例

相続税の計算において、一定の要件を満たせば土地評価額を最大80%減額できる「小規模宅地等の特例」が適用可能です。地主が賃貸マンションを所有している場合には賃貸事業用宅地として減額が認められるケースがあり、千代田区の高額土地において非常に有効です。

3. 法人化による承継

地主が個人で所有していると相続税の負担が大きくなります。法人化して資産を移すことで、承継をスムーズにし、所得分散による節税効果も期待できます。千代田区の地主の多くが、資産管理会社を設立して相続対策を行っています。

4. 不動産の組み替え

千代田区の一等地をすべて保有し続けるのは、相続税の観点からはリスクが大きいです。地主が一部の土地を売却し、評価額の低い不動産や換金性の高い資産に組み替えることも有効です。分散投資によって相続税納税資金の確保とリスク分散が可能になります。

5. 遺言・家族信託の活用

地主が複数の相続人に資産を残す場合、分割方法を明確にしておかないと揉め事の原因になります。遺言書や家族信託を活用すれば、地主の意思を反映しつつ、相続人間のトラブルを未然に防ぐことができます。

◆相続税シミュレーションの徹底

地主は「自分が亡くなったら相続税がいくらかかるのか」を常に把握しておくべきです。資産規模が大きい千代田区の地主ほど、シミュレーションによって具体的な金額を見える化し、早めに準備することが求められます。

◆納税資金対策

千代田区の地主は「不動産はあるが現金がない」という資産状況に陥りやすいため、納税資金の確保が重要です。生命保険を活用して相続税の支払いに備えることや、一部土地を売却して現金化しておくことも現実的な方法です。

◆再開発や都市計画の情報収集

千代田区は常に再開発や都市計画が進んでいます。地主にとって、自分の土地がどのような規制や再開発に関わるかを知ることは、相続戦略の一部です。将来の土地価値の変動を見越して相続対策を行うことができます。

◆家族間の対話

地主がどれだけ綿密に対策を立てても、家族に伝わっていなければ意味がありません。相続人同士が納得しないと、遺産分割協議で揉める可能性が高まります。地主は家族会議を開き、早めに方針を共有することが大切です。