地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

◆再建築不可物件の定義

地主がまず理解すべきは、再建築不可物件の定義です。建築基準法では、建物を建てるためには「接道義務」を満たす必要があります。すなわち、敷地が幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接していなければなりません。これを満たさない土地に建つ建物は、建て替えができないため「再建築不可物件」とされます。地主にとって、この条件を満たさない土地は「塩漬け資産」になるリスクがあるのです。

◆地主への影響

再建築不可物件を持つ地主は、以下のような不利益に直面します。

・建て替え不可：老朽化しても同規模の建物を建て直せない

・資産価値の低下：売却時の評価額が周辺の半値以下になることもある

・融資困難：銀行が担保として扱いづらいため地主にとって金融面での制約が大きい

地主がこうした不動産を相続した場合、維持管理の負担だけが残ることも少なくありません。

◆事例：地主が相続で直面したケース

ある地主は親から古い木造アパートを相続しました。しかし調べてみると、接道義務を満たしておらず再建築不可。入居者が退去して空室が増える一方で、建物の修繕は高額。結局、地主は賃料収入を得られず、相続税と維持費だけが重荷となりました。このように地主は「知らずに相続」することで大きな負担を背負うことになるのです。

◆売却の可能性

地主にとって最も気になるのが「売却できるのか」という点です。結論から言うと、再建築不可物件でも売却は可能です。ただし、地主が想定する価格より大幅に低い金額になるケースが多いです。なぜなら、買主側にとっても建て替えができないという大きな制約があるからです。

◆売れるケース

・隣地の地主が購入する場合：隣地と一体化させれば再建築が可能になるため、地主同士で取引が成立するケースがあります。

・投資家が購入する場合：安価に取得し、リフォームして賃貸物件として活用する投資家もいます。地主にとっては出口戦略の一つです。

・自治体による買収：道路拡張や都市計画の一環として、地主から買い取られる可能性もあります。

◆注意点

地主が売却する際には「再建築不可物件であること」を必ず明示しなければなりません。告知を怠ると契約不適合責任を問われ、地主に法的トラブルが降りかかることもあります。

◆事例：地主が売却に成功したケース

ある地主は、築50年の再建築不可の古家を所有していました。通常の市場では買い手がつきませんでしたが、隣地の地主が「将来の建て替えを見据えて」購入。地主同士の交渉で、想定より高値で売却できたのです。このように地主は「誰に売るか」を見極めることが重要になります。

売却だけでなく、地主が再建築不可物件を「活かす」方法も存在します。

◆活用法1：リフォーム・リノベーション

地主が建て替えはできなくても、リフォームやリノベーションは可能です。古家を改修して貸家やシェアハウスにすれば、地主は一定の収益を得られます。特に都市部では「安く住める物件」として需要があります。

◆活用法2：駐車場・倉庫としての利用

地主が建物を解体して更地にすると、新たに建築はできませんが、駐車場や資材置き場としての活用は可能です。地主にとっては低コストで安定した収益を生む手段になります。

◆活用法3：隣地との共同利用

地主が隣地の所有者と協議し、一体化して有効利用する方法です。例えば共同でアパートを建設したり、分譲地にしたりと、地主にとって収益性の高い活用が期待できます。

◆活用法4：家族信託や相続対策に組み込む

地主が高齢の場合、再建築不可物件は相続トラブルの火種になりがちです。そこで「家族信託」を利用して子世代に管理権限を移し、将来的な活用や売却を柔軟に進められるようにすることも有効です。地主にとって「負の遺産」を「管理可能な資産」に変える仕組みです。