地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

1. 収益面でのメリット
自主管理の最大の魅力は、収益がダイレクトに地主に入ることです。
サブリース業者に支払っていた中間マージンや管理手数料がなくなり、
家賃収入が増える可能性があります。

例えば、月額家賃が1戸8万円で10戸あるアパートの場合、
サブリースでは毎月20％程度の手数料や減額があるケースも。
これを自主管理に切り替えれば、年間で数十万円から数百万円規模の増収が期待できます。

2. 運営の自由度が高まる
自主管理では、家賃設定、入居条件、リフォーム方針などを地主が自由に決められます。
地域の相場に合わせた家賃変更や、ペット可物件・家具付き物件への転換など、
地主の戦略に合わせた運営が可能です。

3. 覚悟すべき手間と責任
ただし、自主管理には現場対応の負担が伴います。
入居者募集、契約書作成、家賃回収、クレーム対応、修繕手配…。
これらを地主が直接担うため、時間的・精神的な負荷が増える点は覚悟が必要です。

ステップ①：事前準備と引き継ぎ計画

サブリース解約が決まったら、解除日から逆算して準備を始めます。
特に重要なのは以下の4点です。

・入居者情報の引き継ぎ（契約書、連絡先、賃料状況）

・建物・設備の現況確認（修繕履歴、点検記録）

・賃料の相場調査（現状家賃が適正か）

・新しい契約書の用意（地主が直接貸主となるため）

ステップ②：入居者への案内と信頼構築

サブリース会社から地主へ直接契約が切り替わる場合、
入居者は不安を感じやすいものです。

地主としては…

・「契約内容や家賃条件に大きな変更はない」旨を丁寧に説明

・修繕や相談への対応窓口を明確に伝える

・礼儀と誠実さで信頼を得る

この段階で入居者の信頼を得られれば、退去リスクを減らせます。

ステップ③：管理業務体制の構築

自主管理とはいえ、全てを地主が一人でこなす必要はありません。
次のように業務を分けると負担が軽くなります。

・賃貸募集・契約書作成：仲介業者に依頼

・家賃回収：口座振替やカード決済サービスを利用

・修繕対応：地元の工務店や管理サポート会社と提携

地主は意思決定と全体管理に集中し、日常業務は外部活用する形が理想です。

1. キャッシュフロー管理を徹底する

自主管理にすると、収入が増える反面、支出管理も地主の責任です。
修繕積立、空室期間の広告費、税金、保険料などを見込み、
安定したキャッシュフローを維持することが重要です。

2. 地域密着のネットワークを活かす

地主が地域に根差している強みを活かし、
地元の不動産会社、工務店、行政窓口と日頃からつながりを持つことが、
トラブル時や募集時のスピード対応につながります。

3. 法令・契約知識をアップデートする

借地借家法、民法、宅建業法、個人情報保護法など、
賃貸経営に関わる法律知識を地主自身が理解しておくことで、
不当なクレームや契約トラブルを未然に防げます。