地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

◆擁壁の定義と役割

擁壁とは、斜面の崩壊や地盤の流出を防ぐために設けられた構造物で、主に次のような役割を持ちます。

・高低差のある土地を平坦化して利用可能にする

・土砂崩れや浸水から敷地を保護する

・建築物の安定性を確保する

特に都市部の丘陵地や斜面沿いの開発地などでは、地主が所有する宅地に擁壁が築かれているケースは珍しくありません。

◆擁壁には「構造上の基準」がある

擁壁には、安全性確保のために建築基準法や宅地造成等規制法に基づく構造基準が定められています。
主に以下のような分類があります。

・RC（鉄筋コンクリート）擁壁：安全性が高く、許可も得やすい

・間知石積み（けんちいしづみ）擁壁：古いが一部で現役

・ブロック積み擁壁：高さ制限あり。2m以上は禁止

・無許可の独自構造物：老朽化・崩壊リスクあり

地主が売却しようとする土地に擁壁がある場合、その構造によって「売れるかどうか」「建てられるかどうか」が決まるため、非常に重要です。

◆擁壁付き土地の“潜在的リスク”とは？

地主が見落としがちな擁壁リスクには、以下のようなものがあります。

・昭和40年代以前に施工された擁壁で構造図がない

・現在の基準を満たしていない擁壁（既存不適格）

・水抜き穴が詰まり、背面土圧がかかっている

・崩落リスクがあると評価されることで金融機関が融資を拒否

これらのリスクがあると、買主側が住宅ローンを組めない＝売却できない事態に直面します。
地主としては、見た目では分からない擁壁の状態を、事前に正確に把握しておく必要があります。

◆擁壁の構造と設計図を確認する

まず、地主がやるべき第一のステップは「擁壁に関する資料を揃えること」です。

・施工当時の設計図（図面）や確認申請書類

・過去の造成許可書類や宅造図面

・近隣の擁壁との一体性（共有か単独か）

・境界と擁壁の位置関係（越境の有無）

資料が残っていない場合、測量士や建築士に相談して、現況調査を行うことも視野に入れるべきです。

◆擁壁の安全性をチェックするための“現地観察ポイント”

地主自身が擁壁を確認するとき、次のような点に注目してください。

・擁壁の傾き、ひび割れの有無

・擁壁の上部から水が漏れていないか

・擁壁背面の排水設備（水抜きパイプなど）の機能

・擁壁上の土が流れてきていないか

これらは全て、買主の建築業者や金融機関の現地調査時にチェックされる項目です。
見た目がボロくても安全と評価されるケースもあれば、見た目がキレイでもリスクがあるとされる場合もあるため、専門家の目が必要です。

◆建築制限や造成規制の確認も必要

地主として忘れてはいけないのが、自治体の宅地造成等規制区域や建築基準法上の制限です。

・2m以上の擁壁は建築確認が必要（構造計算含む）

・特定行政庁の指導により、擁壁の再施工を求められる可能性

・造成時に擁壁が古いと「宅地造成工事規制区域」に該当し、再開発に制限がかかる

こうした制限があると、「再建築不可」「工事許可が下りない」といった実質的な不動産価値の低下に直結します。

◆売却前にインスペクションを実施する

最近では、擁壁付き土地を売却する地主が、事前にインスペクション（建物・敷地調査）を依頼するケースが増えています。

・調査費用は10万円前後〜

・客観的な診断書があると買主の不安を軽減できる

・金融機関に提出できる資料になる

擁壁の状態を「見える化」することで、買主が安心し、ローン審査もスムーズになるという大きなメリットがあります。

◆擁壁の補修・再施工も視野に

地主の立場で「売れないよりマシ」と判断した場合、擁壁の一部を補修・再施工するという選択肢もあります。

・小規模な補修なら20万〜50万円前後

・擁壁全面や再造成になると数百万円単位

・その分、販売価格を上乗せ or 売却の可能性アップ

ここで重要なのは、「いくらかければ、どれだけ売却確度が上がるか」という費用対効果の見極めです。信頼できる不動産業者と連携して判断しましょう。

◆擁壁付き土地の売却は専門業者へ相談を

地主が擁壁付きの土地を売却しようとする場合、地域の事情に詳しい専門業者への相談が不可欠です。

・宅造規制の知識が豊富な不動産会社

・擁壁に理解がある測量士・建築士との連携

・過去に同様の土地を扱った実績がある業者

擁壁土地は、「売りにくい」＝「安く買い叩かれる」ではないということを忘れてはいけません。
地主としては、正しい知識と戦略をもって売却に臨むことが肝心です。