地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

まず知っておきたいのは、借地人が土地や建物の利用方法を変更した場合でも、それだけで直ちに契約違反になるとは限らないということです。

例えば、東京都世田谷区で住宅用として土地を貸していたところ、借地人が建物の一部を事務所として利用し始めたとします。

この場合、借地契約書に用途を住宅に限定する条項があるかどうかが重要になります。

契約書に「居住用建物の所有を目的とする」などの記載がある場合でも、具体的な利用状況によって判断が異なることがあります。

また、建物の一部を事務所として使用する場合と、建物全体を店舗や工場に変更する場合とでは、地主さんへの影響も異なります。

例えば、神奈川県横浜市港北区や川崎市中原区、埼玉県さいたま市浦和区、千葉県市川市などで、住宅用の借地上に飲食店や事業所が設けられた場合、騒音や臭気、車両の出入りなどが問題になることも考えられます。

さらに、建物を取り壊して土地全体を月極駐車場として利用するような場合には、借地契約の目的との関係が問題になる可能性があります。

借地借家法上の借地権は、原則として建物の所有を目的とする地上権または土地の賃借権です。

そのため、建物が存在しなくなり、土地を駐車場としてのみ利用する状態になった場合には、契約の目的や借地権の存続について慎重な検討が必要です。

ただし、建物を取り壊したからといって、借地契約が当然に終了するわけではありません。

建物の再築予定や契約内容、当事者間の合意などによって判断が異なります。

また、借地人が無断で用途を変更した場合でも、直ちに契約を解除できるとは限りません。

契約違反の内容や程度、地主さんに与える影響、当事者間の信頼関係などを踏まえて判断する必要があります。

地主さんとしては、土地の利用方法が変わった場合、まず借地契約書の内容と現在の利用状況を確認することが重要です。

借地人が無断で土地や建物の用途を変更していることが判明した場合、地主さんとしては段階的に対応することが大切です。

まずは、借地契約書に用途制限や建物の増改築に関する条項があるかどうかを確認しましょう。

例えば、東京都大田区で住宅用として貸していた土地について、借地人が建物を改装して飲食店を始めた場合を考えてみます。

契約書に用途変更について地主の承諾を必要とする条項がある場合には、その内容を確認する必要があります。

また、建物の改装が単なる内装工事なのか、増築や構造変更を伴う工事なのかによっても、検討すべき事項が異なります。

次に、現在の利用状況を確認します。

例えば、神奈川県横浜市鶴見区や川崎市高津区、埼玉県川口市や草加市、千葉県船橋市や松戸市などで、借地人が住宅を事業用に変更した場合、次のような点を確認しておくことが重要です。

・建物の用途がどのように変更されたのか

・建物の増改築や解体が行われているか

・第三者に建物や土地を使用させていないか

・騒音や臭気、車両の出入りなどの問題が発生していないか

・借地契約書に用途制限や承諾に関する条項があるか

ただし、地主さんが借地人の承諾なく建物内部へ立ち入ったり、勝手に営業を停止させたりすることは避けるべきです。

必要に応じて、借地人に対して利用状況の説明を求め、契約内容との整合性について協議することが考えられます。

また、借地人が建物を第三者に貸している場合には、建物の賃貸借と土地の賃借権の譲渡・転貸を区別する必要があります。

借地人が自己所有の建物を第三者に賃貸することは、それだけで当然に土地の無断転貸になるわけではありません。

そのため、単に第三者が建物を使用しているという理由だけで、契約違反と判断することはできません。

一方で、土地そのものを第三者へ無断で転貸している場合には、民法第612条などに基づく問題が生じる可能性があります。

ただし、この場合も、契約解除の可否については個別の事情を確認する必要があります。

用途変更の問題では、借地契約の内容、建物の利用状況、第三者の関与などを整理したうえで対応することが重要です。

借地人が土地や建物の用途を変更した場合、地主さんにとっては今後の借地関係を見直す機会にもなります。

特に、地主さんが高齢で、将来的に子どもたちへ底地を相続させる予定がある場合には、問題を先送りしないことが大切です。

例えば、東京都杉並区で父親が所有する底地について、借地人が住宅を店舗として利用するようになったとします。

父親は長年借地人と付き合いがありますが、子どもたちは土地の管理や借地人との交渉を希望していないというケースも考えられます。

このような場合には、用途変更について協議するだけでなく、底地の将来的な保有方針についても検討することが重要です。

まず考えられるのが、借地契約の内容を整理する方法です。

例えば、現在の利用状況に合わせて、用途や建物の増改築に関する取り決めなどを明確にすることが考えられます。

ただし、地主さんが一方的に契約条件を変更できるわけではないため、借地人との合意が必要になります。

また、用途変更に伴う承諾料についても、法律で一律の金額が定められているわけではありません。

契約内容や変更の程度、地域の慣行などを踏まえて協議することになります。

次に、借地人への底地売却を検討する方法があります。

例えば、神奈川県横浜市青葉区や川崎市幸区で、借地人が建物を事業用として長期間利用したいと考えている場合、底地の購入に関心を持つ可能性があります。

借地人が底地を取得すれば、土地と借地権の権利関係を一本化できる可能性があります。

また、借地人が底地の購入を希望しない場合には、底地を取り扱う不動産会社への売却も選択肢になります。

例えば、埼玉県所沢市や朝霞市、千葉県柏市や習志野市などで、土地の管理負担が大きく、子どもたちが底地の相続を希望していない場合です。

ただし、底地の売却価格は、借地契約の内容や地代収入、借地人の利用状況などによって異なります。

用途変更について借地人とトラブルになっている場合には、その問題が売却条件に影響する可能性もあります。

さらに、借地人が建物を解体して土地を返還することを希望している場合には、借地契約の合意終了について協議する方法もあります。

その場合には、建物の解体費用、残置物の撤去、土地の明渡し時期、原状回復の範囲などを明確にしておくことが重要です。

借地人による用途変更は、地主さんにとって負担になることもありますが、底地の管理や相続対策を見直すきっかけにもなります。