地主さん向け「不動産相続のセカンドオピニオン」

運営：不動産相続アーキテクツ

地主さんが所有する貸宅地の中には、昭和の時代から同じ借地人に貸し続けている土地があります。

当時は地主と借地人の関係が良好で、土地の境界について細かな取り決めをしなくても問題なく利用されていたケースもあります。

しかし、長い年月が経過すると、当時の事情を知る人が亡くなったり、土地の利用状況が変わったりすることで、境界がわからなくなることがあります。

例えば、東京都板橋区で祖父の代から貸している土地について、借地人が建物を建て替えようとした際、隣地との境界が不明確であることが判明したとします。

このような場合、建築計画や土地の利用方法について、関係者との調整が必要になることがあります。

また、神奈川県横浜市鶴見区や川崎市幸区など、古くから住宅が密集している地域では、ブロック塀やフェンスが必ずしも正確な筆界に沿って設置されているとは限りません。

注意したいのは、ブロック塀がある位置と、法律上の土地の筆界が必ずしも一致するわけではないという点です。

さらに、土地の境界には、登記上の筆界と、所有権が及ぶ範囲を示す所有権界という異なる概念があります。

長年使用してきた範囲と登記上の筆界が一致していない場合には、慎重な確認が必要です。

境界が不明確な土地を相続すると、次の世代が過去の経緯を知らないまま、借地人や隣地所有者との交渉を行わなければならなくなります。

そのため、親が元気なうちに土地の境界に関する資料を確認しておくことが重要です。

土地の境界が不明確でも、日常的に地代を受け取っているだけであれば、大きな問題にならないことがあります。

しかし、相続や売却など、土地の権利関係を整理する場面では状況が変わります。

例えば、埼玉県さいたま市浦和区で複数の貸宅地を所有していた地主さんが亡くなり、相続人である兄弟が土地を分けて相続することになったとします。

土地ごとの境界や面積が不明確な場合、財産の評価や分割方法を検討する際に、追加の調査が必要になることがあります。

特に、土地を分筆して相続人ごとに取得する場合には、土地家屋調査士による測量や境界確認などが必要になることがあります。

また、底地を売却する場合にも注意が必要です。

例えば、千葉県船橋市で借地人に底地を売却しようとしたところ、実際に使用している土地の範囲と登記上の地積に違いがあることが判明するケースが考えられます。

このような場合、売買価格や契約条件について、改めて協議が必要になることがあります。

さらに、境界付近に借地人の建物、塀、給排水管などが設置されている場合には、越境の有無や設備の所有関係も確認しておきたいところです。

東京都大田区や品川区、神奈川県藤沢市、埼玉県川口市、千葉県柏市などの住宅地でも、古い建物や設備が隣地に越境している可能性はあります。

ただし、境界が確定していなければ必ず売却できないというわけではありません。

買主が事情を理解し、売買条件について合意できれば、境界が未確定のまま売却することも考えられます。

重要なのは、境界や越境に関する問題を把握したうえで、売却方法や契約条件を検討することです。

問題を十分に説明しないまま売却すると、引渡し後のトラブルにつながるおそれがあります。

では、貸宅地の境界が不明確な場合、地主さんはどのような対策を進めればよいのでしょうか。

まず取り組みたいのが、土地に関する資料の整理です。

法務局で取得できる登記事項証明書、公図、地積測量図などを確認し、現在の土地の状況と照らし合わせます。

ただし、古い公図や測量図だけでは、現地の境界を正確に判断できない場合もあります。

必要に応じて土地家屋調査士に相談し、現地測量や隣地所有者との境界確認を進めることが考えられます。

次に重要なのが、借地人との情報共有です。

例えば、東京都葛飾区や江戸川区で長年貸している土地について、借地人が建物を増築していたり、敷地内の設備を変更していたりする場合があります。

土地の測量を行う際には、借地人に事情を説明し、必要な立入りや現地確認について協力を求めることが大切です。

また、隣地所有者との間で越境が確認された場合には、越境物の所有者、範囲、将来の撤去方法などを整理し、必要に応じて覚書を作成する方法もあります。

例えば、隣地のブロック塀が一部越境している場合、直ちに撤去することが難しくても、将来の建替え時に是正する旨を当事者間で合意することが考えられます。

ただし、覚書の内容は個別の事情によって異なり、将来の所有者への承継も含めて検討する必要があります。

さらに、境界問題を整理する際には、土地の将来的な活用方法についても考えておきましょう。

埼玉県朝霞市や新座市、千葉県浦安市や習志野市などで複数の底地を所有している地主さんであれば、すべての土地をそのまま相続させることが最善とは限りません。

借地人への底地売却、借地権の買い取り、第三者への売却、資産の組み換えなど、土地の状況に応じた選択肢があります。

相続が発生してから境界調査や借地人との交渉を始めると、相続税の申告期限なども意識しながら対応しなければならない場合があります。

そのため、地主さんが元気なうちに土地の現状を把握し、境界・越境・借地関係を整理しておくことが、将来の相続対策につながります。